![Партнерство \](http://abkhaz-project.ru/wp-content/uploads/2019/07/whatsapp-image-2019-07-06-at-13.33.37.jpeg "Партнерство \")
Содержание статьи:
Как приобрести недвижимость в Абхазии в 2025 году? Этот регион славится уникальным климатом и живописной природой. Россияне влюбились в эти места еще с эпохи империи. Николай Смецкой и герцог Ольденбургский способствовали развитию абхазских курортов, а в советский период была сформирована современная инфраструктура и возведена величественная сталинская архитектура. Сейчас, к сожалению, очень многое из прежних достижений утрачено, но деловая активность в Абхазии растет.
На сегодняшний день многие россияне стремятся купить землю и недвижимость у абхазского побережья. Однако законодательство Абхазии в сфере недвижимости оставляет желать лучшего и характеризуется некоторой, мягко говоря, неопределенностью.
В данной статье я кратко рассмотрю основные аспекты покупки недвижимости в Абхазии в 2025 году. Для более детального анализа и консультаций по конкретным объектам мы готовы предложить услуги на договорной основе. Понимание правовых нюансов и особенностей рынка — ключ к успешной сделке по приобретению недвижимости в Абхазии.
Россиянам не хватает информации об абхазской недвижимости
Многим россиянам интересна перспектива приобретения недвижимости в таких живописных местах, как Гагры, Гудаута, Новый Афон, Сухум или Пицунда. Мягкий климат, теплое море и песчаные пляжи Цандрипша и Кындыга привлекают желающих насладиться комфортом круглый год. Однако процесс покупки жилья в Абхазии далеко не так прост, как может показаться на первый взгляд.
Существует множество нюансов, которые необходимо учитывать при осуществлении такой покупки. Для тех, кто всерьез планирует стать владельцем гостевого дома, гостиницы или земельного участка в Абхазии, я провожу краткий ликбез. Объективная и детальная информация о рынке недвижимости не так уж проста для поиска, и, увы, в этом сегменте немало недобросовестных продавцов и откровенных мошенников.
На протяжении почти двух десятилетий, работая в Абхазии, я стал свидетелем многих случаев, когда покупатели испытывали огромные финансовые и моральные потери. Поэтому крайне важно подходить к покупке недвижимости осознанно и тщательно проверять все аспекты сделки.
Не перестаю удивляться самоуверенности и легкомысленности многих российских граждан, решивших приобрести недвижимость в Абхазии без серьезной проработки вопроса. Информация в виртуальной сети о нюансах покупки земли и объектов недвижимости часто противоречива и далеко от реальности. Владельцы нередко вводят своих покупателей в заблуждение, иногда не осознавая этого. Многие местные жители сами не разбираются в законодательстве, а найти важные нормативные акты в открытом доступе — задача непростая.
На рынке недвижимости много мошенников, в том числе среди тех, кто приехал из России недавно. Некоторые из них создают такой контент на том же YouTube, который может вызывать только недоумение — «эксперты» или несут бред, или же навязчиво обманывают людей. Случаев, когда россияне теряют большие суммы, например, за несуществующую квартиру или гостиницу, множество. Я помню эпизод, когда человек потерял 60 миллионов рублей на строительстве гостиницы, даже не удостоверившись в защите своих прав как инвестора. Оформил все на родственника партнера. Некоторые покупают права на участки, не видя документов. Подчеркиваю: при покупке недвижимости в Абхазии важно исходить не из цен или красивых видов, а из надежности и актуальности документов.
Иногда клиенты нашего Партнерства «Абхазские проекты» обращаются с просьбой оформить объекты, за которые уже уплачены деньги. Но сделать это, как к правило сложно, ведь их «партнеры» никуда не спешат, их все устраивает. А с взысканием денег по судебным решениям в Абхазии очевидные проблемы. Кроме того, и сам суд выиграть сложно. Я писал о нашумевшем деле врача из Сочи Вячеслава Инюткина, которого обманули, казалось бы, старые друзья. Человек купил для родителей дом в Гагре в статусе коммерческой недвижимости, но поверил уверениям друзей и оформил его на одного из них, хотя мог стать владельцем сам. Грустно видеть такие ситуации. Почему не обратиться к специалистам заранее? Выкладывая миллионы, разве трудно перед этим заплатить несколько тысяч за консультацию?
Как сложилась сегодняшняя ситуация с недвижимостью в Абхазии
Для россиян, желающих приобрести гостиницу, дом, квартиру или участок в живописной Абхазии, полезен будет небольшой исторический экскурс в прошлое Абхазии. Знание местных реалий способствует пониманию множества нюансов, которые могут оказать влияние на ваши решения. Часто информацию о прошлом региона россияне получают в искажённом виде, что усложняет правильное восприятие ситуации.
История Абхазии полна противоречий. С давних времён местные жители оказались российским молотом и турецкой наковальней, между интересами османской Турции и Российской империи, что привело к ряду трагических событий для народа Абхазии, включая махаджирство — то есть, массовый исход (добровольный и не очень) большей части абхазов в другие страны. Об этом и не только можно почитать в моём Дзен-канале «Pro Абхазию с Кириллом Базилевским», ссылку на который вы найдёте ниже.
В советский период Абхазия являлась автономной республикой в составе Грузинской ССР. Межэтнические противоречия не раз выливались в серьёзные волнения. После распада СССР, напряженность между абхазским меньшинством и грузинским большинством достигли своего пика, приведя к введению войск Госсовета Грузии и формирований криминальных банд «Мхедриони». В результате последовала кровопролитная война 1992-1993 года, закончившаяся грузинской военной катастрофой в сентябре 1993 года.
После поражения грузинской армии, значительная часть населения грузинской национальности была вынуждена покинуть Абхазию. Уехали так же почти все греки, очень многие русские жители республики. Практически все они остались без жилья. Именно в этот период возникло понятие «трофейное жилье», то есть полученное, как правило, неправомерно. Абхазию после объявления о независимости не признавало ни одно государство, помимо этого республика подверглась с санкциям стран СНГ, которые были сняты лишь в 2008 году.
В 90-х годах власти Абхазии установили законодательный запрет на продажу жилья иностранцам, что было связано с политическими вопросами и проблемами возвращения беженцев. Этот запрет реально затрудняет оформление сделок с недвижимостью, и многие проблемы нынешнего рынка были заложены тогда, включая так называемое «трофейное» жилье. Несмотря на попытки отменить запрет в 2016 году (тогда не прошел Парламент соответствующий законопроект), ограничения остаются в силе и в 2025 году. Законодательство в сфере недвижимости продолжает оставаться неразвитым, а отсутствие кадастра недвижимости резко снижает возможность инвестиций в коммерческую недвижимость. . Существуют объекты, чья правовая история остаётся неясной, а объявления о продаже объектов и земельных участках на платформах, типа Авито обычно представляются крайне сомнительными.
Конституция Абхазии запрещает сделки с земельными участками, однако серый рынок торговли землей существует, чему способствует высокий уровень коррупции в Абхазии. . Каждая сделка требует профессиональной консультации и тщательного разбора, поскольку нюансы могут таить в себе большие риски и подводные камни. Если вам, например, предлагают участок под ИЖС, необходимо прежде всего удостоверится в возможности смены назначения земли, так как без этого ваша сделка рискует стать мягко говоря, неудачной.
Нюансы оформления земли в Абхазии для россиян
Как россиянину в 2025 году оформить право аренды или пользования земельным участком в Абхазии для коммерческих целей? Процесс получения прав на землю может показаться непростым, но он вполне осуществим. Важно понимать, что земля в Абхазии не подлежит продаже. Это положение четко закреплено в статье 5 Конституции Республики Абхазия и статье 3 Земельного кодекса, которые устанавливают, что земля не может быть объектом купли-продажи.
Для начала необходимо обратиться в местные административные органы, которые занимаются земельными вопросами. Потребуется подготовить пакет документов, включая обоснование необходимости использования земельного участка для коммерческой деятельности, проект и т.д. При положительном решении вам будет выдан Госакт на землю и Распоряжением будет предписано выполнить определенные обязательства для введения в строй коммерческого объекта. Соискателем в данном случае может быть только юридическое лицо. В дальнейшем с ним будет заключен договор долгосрочной аренды или бессрочного пользования. Более подробно можно разобраться в алгоритме оформления земельного участка в Абхазии на юридическое лицо для коммерческого строительства в ходе платной профессиональной консультации. ее можно получить онлайн или же в нашем сухумском офисе.
Как взять землю в Абхазии в аренду или пользование
Таким образом, для российских инвесторов существует реальная возможность легально арендовать землю в Абхазии на длительный срок через юридическое лицо, что открывает горизонты для строительства коммерческой недвижимости. Согласно статье 8 Земельного кодекса Республики Абхазия, право пользования земельными участками могут получить не только абхазские граждане, но и предприятия с иностранными инвестициями, а также международные объединения и организации, в которых участвуют как абхазские, так и иностранные юридические или физические лица.
Наиболее распространённым способом получения земли для российских инвесторов остаётся аренда. Это регулируется статьёй 10 того же Кодекса, согласно которой земельные участки могут быть предоставлены как гражданам Республики Абхазия, так и сельскохозяйственным предприятиям, независимо от формы собственности. Аренда доступна также для международных объединений, иностранных юридических и физических лиц, а также граждан других стран. Однако, повторюсь, есть определенные нюансы в каждом конкретном случае. Единого прозрачного алгоритма не существует и требования к соискателю может меняться в том или ином районе Абхазии, а так же при смене исполнительной власти в республике. Я, безусловно, считаю такую практику порочной, так это ухудшает инвестиционный климат в Абхазии, а у инвесторов вызывает нервозность.
ВАЖНО!
- Для регистрации ООО в Абхазии россиянам не обязательно вводить в состав учредителей фирмы граждан Абхазии, но опять же в случае согласования прав на землю есть важные нюансы;
- Россияне могут зарегистрировать ООО в Абхазии с одним или несколькими учредителями, а также с учредителем — российским юридическим лицом;
- После регистрации ООО россияне могут оформить на свою фирму в Абхазии автомобили для поездок по России, а также приобретать нежилую недвижимость и оформлять права на землю.
При инвестировании в земельные в Абхазии необходимо учитывать, что для успешной реализации проекта требуется полный пакет документов. Например, земельный участок на первой линии от моря не может быть выделен только на основании решения районной администрации. Окончательное согласование осуществляется Кабинетом министров Республики Абхазия. Без соответствующего Постановления правительства возникнут трудности с легитимностью вашего проекта и получением необходимых разрешений.
В ряде случаев, порядок согласования зависит и от других факторов, например, прохождение Парламента. Это тоже крайне непростой этап, который лучше избежать. Многие инвесторы сталкивались с проблемами, когда уже после оплаты за уступку доли в ООО, понимали, что процесс согласования оказывается куда более длинным, сложным и дорогим. Следовательно, предварительная экспертиза документации является обязательной.
Важно понимать, что все перспективные земельные участки уже кому -то выделены или же по ним имеются соответствующие договоренности. Именно про это я имел в виду, когда упомянул серый рынок земли в Абхазии. В общеМ, за уступку прав придется заплатить. У нас тоже есть своя база по земле и недвижимости, возможен и подбор земельных участков. Более подробную информацию можно получить у специалистов Партнерства «Абхазские проекты».
+7 916 181-09-19
Виды назначения земельных участков
Земля в Абхазии делится по назначению земельных участков (сельскохозяйственное, промышленное и т.д.) и по нахождению над уровнем моря. Подробнее о классификации земли и стоимости платы за нее в нашем материале «Ставки земельного налога в Абхазии». К подбору участка надо подходить очень ответственно. Желательно сразу приобретать земельной участок нужного для вашего бизнеса назначения.
Конечно, при помощи специалистов можно сменить назначения земли, но это дополнительные расходы и время. К тому же, часто возникают большие сложности с переводом земель сельскохозяйственного назначения в земли санаторно-курортного назначения. В любом случае, прежде чем договариваться с кем-либо об аренде участка, и уж, тем более, прежде, чем платить деньги, лучше сперва отдать документы на экспертизу профессионалам. Наиболее оптимальный вариант – поручить подбор земельного участка в Абхазии специалистам.
Как купить коммерческую недвижимость в Абхазии в 2025 году
Многие россияне попадают на деньги из-за того, что им рассказывают, что они в принципе не могут купить недвижимость в Абхазии. Это не так. Никаких ограничений на покупку коммерческой недвижимости в Абхазии нет. Коммерческую недвижимость в Абхазии россияне вправе приобретать или строить на тех же основаниях, что и абхазские граждане. То есть гражданин РФ (или же зарегистрированное в Абхазии юридическое лицо с участниками-россиянами), желающий открыть в Абхазии любой бизнес, включая строительство гостиницы, создание производственных, цехов, ферм и так далее, может спокойно это сделать в рамках абхазского законодательства. Можно купить коммерческую недвижимость как на российский паспорт, так и на ООО.
К сожалению, нормально оформленной в законном порядке коммерческой недвижимости в Абхазии немного. Однако, есть возможность привести подходящий объект недвижимости в соответствие с действующим законодательством Абхазии для его дальнейшей покупки. При обращении к специалистам, вы сможете купить недвижимость, например, в Гудауте, Гагре, Сухуме, Цандрипше или Гульрипше относительно недорого. Один из самых распространенных вариантов — перевод жилой недвижимости в коммерческий статус.
Перевод жилья в нежилой статус в Абхазии в 2025 году
Переход недвижимости из жилого в коммерческий статус — задача не из легких. Например, в Абхазии гостиницей признается объект, имеющий минимум двадцать номеров для размещения гостей. Это значит, что не каждый жилой дом можно легко трансформировать в отель. Существуют варианты использования таких объектов под офисные помещения, но также не всегда это возможно. Многое зависит от нюансов расположения, технического состояния, настроений соседей, района. Да, в разных районах позиция их руководителей к переводу жилья в нежилой статус может отличаться.
Оптимальный путь — рассматривать объекты, которые уже имеют возможность использования в коммерческих целях, что исключает необходимость перевода. Конечно, такие объекты, как правило, стоят дороже. Партнерство «Абхазские проекты» предлагает список таких объектов на своем сайте, а для более широкой информации можно обратиться с запросом. Что касается, именно перевода в нежилой статус, то необходимо разбираться с каждым конкретным вариантом, проверять имеющиеся документы, общаться с руководителями местных администраций, оценивать продавца на адекватность, чтобы потом не пришлось разгребать им созданные проблемы. В любом случае, надо понимать, что такой перевод процесс не самый дешевый, не очень быстрый и технически не самый простой.
Жилая недвижимость в Абхазии в 2025 году официально россиянам не продается
Что касается покупки россиянами жилья в Абхазии, то по этому вопросу потенциальных покупателей в 2025 году порадовать пока особо нечем. По-прежнему, купить квартиру или жилой дом в Абхазии не гражданам этой страны в законном порядке нельзя. Не получится оформить квартиру или жилой дом также на ООО с российским участием. Оформить дарственную на дом или квартиру иностранцу тоже нельзя.
Как я уже отмечал выше, несколько лет предпринимались попытки по снятию запрета покупать жилье в Абхазии не гражданам. В 2016 году в парламент Абхазии был внесен законопроект , в случае принятия которого, россияне на определенных условиях получали бы право официально приобретать жилую недвижимость в Абхазии. Однако, после жаркой дискуссии было принято решение отложить любые законодательные изменения по данному вопросу до приведения абхазского законодательства в жилищной сфере в соответствие с современными требованиями и создания кадастра недвижимости и земли. С тех пор прошло много лет, кадастра недвижимости нет до сих пор.
В любой стране приобретение недвижимости — мероприятие не самое простое и очень ответственное. Многие россияне хотят купить в Абхазии дом, квартиру или коммерческую недвижимость, но мало кто из них знает, как это сделать законно и 100% безопасно. Без специалистов, знающих рынок, законодательство, все специфические нюансы в сфере недвижимости в Абхазии обойтись сложно. Мы поможем вам избежать лишних рисков. Партнерство «Абхазские проекты» — услуги в сфере недвижимости.
Вторичный рынок жилья в Абхазии для россиян открыт не будет
По моему мнению и мнению наших экспертов, в ближайшие годы ограничения на покупку жилой недвижимости в Абхазии иностранцами сняты не будут. Это вопрос не только экономический, но и политический. Поэтому, настоятельно советую желающим купить квартиру или жилой дом в Абхазии не рисковать своими деньгами, соглашаясь на сделки с жильем в Абхазии по серым схемам, с малознакомыми людьми без консультации со специалистами. Если у вас есть реально близкие люди, на которых можно оформить жилье — это один разговор. Если люди случайные то лучше не стоит.
На сегодняшний день в Абхазии предлагают купить жилье по следующим схемам:
- Покупка «по доверенности». Наиболее уязвимый для потенциального покупателя вариант. Она дается на три года максимум, к получению права собственности не ведет, может быть в любой момент аннулирована. Именно по сделкам «по доверенности» больше всего афер».
- Покупка по завещанию. Квартира или дом оформляется на пожилого человека с гражданством Абхазии, после смерти которого можно вступить в наследство и оформить жилье в собственность. Также не самый надежный вариант, так как завещание можно и аннулировать.
- Договор долгосрочной аренды. Такой договор имеет относительную юридическую силу, но деньги за квартиру или дом в Абхазии выплачиваются сразу, а расторгнуть договор арендодатель по закону имеет право и в одностороннем порядке. Вполне вероятно, что вернуть деньги после расторжения договора будет проблематично.
- Перевод жилья в нежилой, коммерческий статус. С квартирами такой вариант практически невозможен. По жилым домам перевод возможен, в случае, если строение ветхое. Наши специалисты такие услуги оказывают, но не каждый дом, повторюсь, возможно перевести в нежилой статус.
В случаях покупки жилья в Абхазии россиянами, можно использовать какой-то компромиссный вариант, снизить риски по максимуму, оформив отношения по рекомендации специалистов с владельцами жилья с незапятнанной репутацией, или же заключив соглашение с гражданами Абхазии, которым можно доверять, с оформлением жилой недвижимости на них. Так или иначе, подобные способы все равно не ведут к приобретению права собственности на жилье. и это нужно понимать отчетливо. Вот такая ситуация с покупкой недвижимости в Абхазии иностранцами на 2023 год.
Апартаменты в Абхазии строят, но не хватает законов
Много вопросов задают по апартаментам. С ними не все однозначно. Их строят и россияне имеют возможности их покупать. Например, в строящемся комплексе Promenade на улице Когония в Сухуме все уже давно раскуплено на стадии строительства, окончание которого ожидается в 3 квартале 2025 года. Среди покупателей есть и россияне. Моя коллега сопровождает сделки по этому комплексу, а так же по покупке танхаусов -апартаментов (квартир-дуплексов) в Пицунде и коммерческим помещениям для отдыха и инвестиций Aqua Residence в Гагре. Кому интересно, можем предоставить более подробную информацию.
В последние пару лет Правительство Абхазии выносило на рассмотрение республиканского Парламента два пакета законопроектов. Первый был призван регулировать деятельность апарт отелей, второй — давал правовые основания на массовое строительство апарт отелей в Восточной Абхазии. Увы, авторы законопроектов не смогли четко проработать все необходимые для эффективного использования нормативных актов нюансы, информационная поддержка так же оказалась не на должном уровне. В итоге, обе попытки принять законы, касающиеся строительства и функционирования апарт отелей оказались безуспешными. Кроме того, абхазские депутаты отказались ратифицировать так называемое инвестиционное соглашение, косвенно так же дававшее «зеленый свет» строительству апартаментов. К сожалению и по этому документу у депутатов и экспертов были серьезные замечания. Видимо, все эти вопросы будут снова подняты уже после президентских выборов в Абхазии, назначенных на 15 февраля.
Что надо знать россиянам о покупке недвижимости и земли в 2025 году
В заключение краткое резюме, так сказать, выжимка из той информации, которую вы сейчас прочитали. Это важная информация. Запомните все, что сейчас прочитали и старайтесь следовать тем рекомендациями, которые получили в ходе изучения этой статьи. Приобретение недвижимости в Абхазии это серьезное дело и к нему нужно подходить с широко раскрытыми глазами.
Граждане России, в качестве участников юридических лиц, зарегистрированных на территории Абхазии, могут:
- оформить в Абхазии в пользование аренду землю для той или иной предпринимательской деятельности (в том числе путем покупки доли в уставном капитале юридического лица);
- приобрести без всяких ограничений коммерческую недвижимость в Абхазии (в том числе путем перевода жилой недвижимости в коммерческую) в соответствии с абхазским законодательством;
- ждать, когда разрешат приобретать жилую недвижимость в Абхазии на законных основаниях;
- не соглашаться на сомнительные предложения оформить дом или квартиру у моря в Абхазии по доверенности или завещанию от малознакомых людей.
- КСТАТИ, ВАЖНО! Не обращайте внимания также на посулы помочь вам получить абхазское гражданство. Вас обманут. Потеряете деньги и получите большие проблемы.
- обращаться по любым вопросам, связанным с недвижимостью в Абхазии к специалистам, работающим в рамках Партнерства «Абхазские проекты» за консультацией и юридической поддержкой.
- Официальный представитель Партнерства «Абхазские проекты» в Российской Федерации — ИП Базилевская Екатерина Викторовна.
Абхазия могут купить жилье в России, а россиянам в Абхазии нельзя, потому что культура и история?) у России нет своей культуры и истории?)))
Нет не получится.
А можно, взять в аренду участок под ИЖС и построить дом?
Зойка, а ты знаешь абхазский язык, их историю, культуру, религию? Они в своем праве. Вот когда получишь абхазское гражданство, тогда и вякай. Я россиянин из России и их понимаю, а ты не понимаешь! В тебе проблемы, а не в абхазах!
Как — то странно получается. Паспорта русские, деньги русские, пособия, пенсии получают от России, а купить нам ничего нельзя?
благодарю, за информацию, очень понятно и доходчиво.