![Партнерство \](http://abkhaz-project.ru/wp-content/uploads/2019/07/whatsapp-image-2019-07-06-at-13.33.37.jpeg "Партнерство \")
Кадастр недвижимости в Абхазии начали создавать еще в 2012 году при предыдущем руководстве Абхазии, однако, до сих пор сложно прогнозировать, когда этот процесс будет закончен. Безусловно, такое положение вещей является одним из причин того, что инвестиционная привлекательность Абхазии сегодня ниже, чем могла бы быть. Без кадастра недвижимости крайне затруднена деятельность по привлечению инвесторов в Абхазию. Бизнес должен понимать, во что он вкладывает деньги. Но работа по созданию кадастра идет, мягко говоря, тяжело.
Что такое кадастр недвижимости
Кадастр объектов недвижимости — систематизированные сведения о недвижимости, которая находится в пользовании или собственности на территории той или иной страны. Эти сведения государство использует, в том числе, для определенния налоговой базы. На государственный учет ставятся достроенные и недостроенные объекты , а также в кадастре содержится информация по земельным участкам. В государственном кадастре в обязательном порядке содержатся такие сведения о каждом объекте недвижимости, как вид объекта, кадастровый номер и так далее.
В любой цивилизованной стране есть кадастр недвижимости. Решили его создать и в Абхазии. Работы по кадастру начались еще при президенте Александре Анкваб, но после известных событий мая 2014 года, закончившихся смещением президента и новыми выборами, работы над кадастром были заморожены. Вспомнили про кадастр в конце декабря 2015 года, когда была утверждена государственная программа создания кадастра недвижимости. Но программы реализуют не документы, а люди. Впрочем, обо всем по порядку.
Обещали кадастр за два года
Спустя год, после того, как в результате августовских выборов 2014 года к власти пришла администрация президента Хаджимба, новые власти вспомнили про кадастр. Программа создания государственного кадастра объектов недвижимости Республики Абхазия на 2015−2017 гг. была утверждена на заседании кабинета министров республики 10 декабря 2015 года. Целями программы, по словам начальника Государственного управления по землепользованию и кадастру Адамыра Ахуба, стали «… разработка нормативно-правовых актов государственного кадастрового учета объектов недвижимости и осуществление государственной регистрации прав на них, создание автоматизированной информационной системы кадастра и ее наполнение».
Выполнение программы было рассчитано на два года и предполагало поэтапное финансирование в сумме 200 млн рублей из средств российской финансовой помощи. «Программа создания государственного кадастра объектов недвижимости Республики Абхазия на 2015 – 2017 гг.» достаточно подробно определяла основные задачи работы над кадастром и конкретные сроки выполнения следующих мероприятий:
- Разработка концепции создания государственного кадастра объектов недвижимости (декабрь 2015 г. – февраль 2016 г.)
- Подготовка и оборудование помещений для функционирования органа, осуществляющего проведение государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в том числе создание условий для ведения архива документов, созданных на бумажном носителе (январь – июнь 2016 г.)
- Переход на централизованную государственную регистрацию прав на объекты недвижимости (январь – июнь 2016 г.)
- Организационные мероприятия (март 2016 г. – июнь 2017 г.)
- Создание автоматизированной информационной системы государственного кадастра объектов недвижимости Республики Абхазия (март 2016 г. – декабрь 2017 г.)
- Приобретение комплекса технических средств и программного обеспечения (июнь – декабрь 2016 г.)
- Проведение комплекса подготовительных полевых и камеральных работ и наполнение АИС ГКОН (июль 2016 г. – декабрь 2017 г.)
- Проведение комплекса подготовительных полевых и камеральных работ на тестовом участке (участках) для целей опытной эксплуатации АИС ГКОН Республики Абхазия (май – август 2017 г.)
На завершение работы по созданию кадастра нет денег
В конце марта 2016 года в блоге партнерства «Абхазские проекты» была опубликована статья «Когда в Абхазии появится кадастр объектов недвижимости», в которой приводились выдержки из интервью директора ГУ «Государственная кадастровая палата» Давида Ирадяна. Напомним, что эта организация была создана в Абхазии в июне 2015 года именно как оператор работы кадастра недвижимости. По словам Ирадяна, на первом этапе в 2012-2013 годах в рамках работы над кадастром создавалась геодезическая сеть, которой в Абхазии не было в принципе.
В 2014 году за счет дополнительного финансирования было создано 3300 ортофотопланов на всю застроенную часть территории Абхазии. Эти ортофотопланы являются картографической основой, на которую с помощью геодезической сети предполагалось определять координаты участков, наносить информацию по границам участков, градостроительной документации, объектам капитального строительства и инженерным сетям. То есть, эта работа и должна была быть третьим этапом создания кадастра с мероприятиями, которые были внесены в график мероприятий, утвержденный Правительством Абхазии.
К сожалению, по состоянию на весну 2016 года финансирование по созданию кадастра выделено не было. С тех пор, никаких новых новостей о работе над кадастром не появлялось. Напомним, что на первые два этапа работ было выделено 63 000 000 рублей, на полное завершение работ необходимо было еще 200 миллионов. Очевидно, что работы по созданию кадастра сорваны. Судя по всему, практически ни один из пунктов «Программы создания государственного кадастра объектов недвижимости Республики Абхазия на 2015 – 2017 гг.» не выполнен. В частности по п.5 к 1 мая 2016 года должно быть готово Техническое задание на создание автоматизирован-ной информационной системы государственного кадастра объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Абхазия в соответствии с ГОСТ 34.602-89 «Техническое задание на создание автоматизированной системы». Приходится предполагать, что кадастр недвижимости появится в Абхазии еще не скоро.
Проблемы в сфере инвестиций из-за отсутствия кадастра недвижимости
Отсутствие кадастра недвижимости сильно тормозит инвестиционные процессы в Абхазии. Есть достаточно большое количество потенциальных российских инвесторов, которые готовы рассматривать возможность приобретения в Абхазии на ООО, где они выступают учредителями, или на другие юридические лица объектов недвижимости, в основном для создания гостиниц, отелей, санаториев у моря, офисов своих организаций. Многие российские предприниматели хотят оформить в соответстствии с законодательством Абхазии права аренды или пользования на земельные участки для строительства туристических объектов гостиничного типа «с нуля». Некоторые могли бы рассмотреть и площадки для создания производственного или сельскохозяйственного бизнеса. К сожалению, подобрать без сложностей подходящий варинт для инвестиций российским предпринимателям весьма проблематично.
Так как в Абхазии нет единой базы недвижимости и земли, информация по ним хранится в различных государственных структурах в том или ином районе Абхазии. Сделать по ним запрос онлайн на сегодняшний день не представляется возможным. Подлинность и полноту комплекта документов способны оценить только специалисты после не самой простой экспертизы.Многие объекты и участки в Абхазии в принципе не имеют правоустанавливающей документации, но при этом предлагаются к продаже россиянам. Четкие правовые работающие на практике регламенты в этой сфере также отстутствуют.
Такое положение вещей отпугивает многих потенциальных инвесторов. Часто возникают ситуации, когда россияне все же приобретают недвижимость в Абхазии, не прибегая к помощи специалистов, и не разобравшись самостоятельно в юридическом качестве документации на объект или участок. Такие действия чреваты большими проблемами и потерей инвестиций. С другой стороны, есть тенденция, когда у некоторых желающих купить недвижимость в Абхазии, возникает иллюзия, что купить права на землю или домик в Абхазии можно дешево и просто, а услуги специалистов по подбору ничего не стоят. Эти потенциальные покупатели, во-первых, видят в интернете, привлекающие дешевизной объекты, а во-вторых, привыкли, что информацию по дому, земле или коммерческой недвижимости можно в России получить быстро и бесплатно. В Абхазии пока нет возможности у риэлторов для оказания услуг в таком формате.
Долго ли еще не будет в Абхазии кадастра земли недвижимости?
В начале осени 2019 года оставалось констатировать, что рассчитывать на создание кадастра недвижимости в Абхазии в ближайшие годы не приходится, даже если работы возобновятся немедленно. О причинах такой тягомотины можно догадываться, и вряд ли отсутствие финансирования работ по кадастру среди этих причин основная. Совсем не секрет, что далеко не всех в Абхазии устраивает прозрачная и безопасная для инвесторов система учета недвижимости. Более чем достаточно объектов недвижимости, которые используются или контролируются отдельными лицами и структурами без законных на то оснований. Переломить эту тенденцию властям Абхазии при нынешнем положении вещей будет сложновато. будет сложновато.
Однако, в начале ноября 2019 года, несколько неожиданно с учетом вышеизложенного, с заявлением по поводу кадастра выступил премьер-министр Абхазии Валерий Бганба. Он заявил, что земельный кадастр практически готов и осталось лишь выбрать и установить программное обеспечение. Сложно сказать, как абхазским властям удался такой рывок к цели, никаких действий по работе над кадастром не удавалось увидеть ни обывателям, ни специалистам. Впрочем, по состоянию на май уже 2021 года никаких новых новостей по поводу кадастра с тех пор нет.
Сложившая реальность совсем не означает, что россиянам вообще не имеет смысла приобретать недвижимость в Абхазии. Всего лишь нужно подходить к решению этой задачи осознанно, без спешки и с привлечением специалистов, знающих все нюансы рынка недвижимости и предпринимательской деятельности в Абхазии. Прежде, чем, что либо покупать, нужно хотя бы получить сперва консультацию по интресующему объекту, а далее, в случае необходимости заказать проведение экспертизы документов и сопровождение сделки. Оптимально сразу попросить сделать подбор участков или поиск интересных вариантов с недвижимостью. Здравомыслие и осторожность превыше всего. А когда-нибудь в Абхазии все же создадут кадастр земли и недвижимости и все будет намного проще. Берегите себя и свои инвестиции.
Я, Кирилл Базилевский, координатор Партнерства "Абхазские проекты"
Я участвую в различных проектах на территории Абхазии почти полтора десятка лет. Последние годы являюсь координатором Партнерства «Абхазские проекты». Мы помогаем друг другу и россиянам, решившим открыть свой бизнес в Абхазии, работать правильно и не допускать фатальных ошибок в этой замечательной стране.
Звоните +7 916 — 181 — 09 — 19 (Viber, Whatsapp)
Поделиться:
