![Партнерство \](http://abkhaz-project.ru/wp-content/uploads/2019/07/whatsapp-image-2019-07-06-at-13.33.37.jpeg "Партнерство \")
Квартира в Абхазии — мечта множества россиян. Это не преувеличение. Как координатор партнерства «Абхазские проекты» получаю запросы о покупке квартиры в Абхазии по десятку в неделю. Понятно, что замечательная абхазская природа, мягкий климат и море вызывает стремление обосноваться в Абхазии. Но, с покупкой квартиры все очень не просто, много подводных камней, и надо сильно подумать, прежде, чем решиться на приобретение квартиры в Абхазии. Скажу честно, знаю очень много печальных эпизодов, связанных с покупкой по мутным схемам квартир в Абхазии гражданами России. Рассказываю подробно, можно ли купить россиянам квартиру в Абхазии в 2025 году и как это сделать.
На продажу жилья иностранцам действуют ограничения
Главная проблема при покупке квартиры в Абхазии гражданами России — запрет иностранцам приобретать жилье в этой стране. Он действует еще с 90-х годов прошлого века и вызван различными причинами. Подробнее об этом можно прочитать в моей большой статье про абхазскую недвижимость. За это время ситуация не изменилась. По прежнему, в Абхазии нет современного законодательства в сфере недвижимости, нет кадастра, а желающим купить квартиру в Гагре или Пицунде или Сухуме предлагают схемы, при которых риск остаться без денег и без недвижимости достаточно высок.
Известна масса случаев мошенничества, когда собственники жилья по несколько раз продавали свои квартиры в Абхазии россиянам, вышвыривая предыдущих фактических владельцев без особых шансов вернуть свои деньги. Однако, такого аферы не уменьшили количество желающих прикупить квартирку у моря.
Внутренний же рынок жилья в Абхазии так же оживился в последние несколько лет из-за достаточно успешных курортных сезонов, но он очень разнороден. Например, в том же Ткуарчале квартиры не пользуются спросом. Моря там нет, нет и работы. При этом, сотни абхазских семей живут на съемных квартирах, так как не имеют возможности купить жилье. Ипотеки в Абхазии нет. В начале 2023 года в Сухуме проходили по этой проблеме митинги.
В любой стране приобретение недвижимости — мероприятие не самое простое и очень ответственное. Многие россияне хотят купить в Абхазии дом, квартиру или коммерческую недвижимость, но мало кто из них знает, как это сделать законно и 100% безопасно. Без специалистов, знающих рынок, законодательство, все специфические нюансы в сфере недвижимости в Абхазии обойтись сложно. Мы поможем вам избежать лишних рисков. Партнерство «Абхазские проекты» — услуги в сфере недвижимости.
Ограничения на продажу жилья россиянам сняты не будут
Еще в 2015 году в парламент Абхазии депутатами Сергеем Шамба и Георгием Агрба были внесены законопроекты «Об особенностях оборота жилых помещений в РА» и проект Закона Республики Абхазия «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РА в связи с принятием Закона Республики Абхазия «Об особенностях оборота жилых помещений в РА».
Помимо других моментов, законопроекты предполагали возможность приобретения в законном порядке жилья в республике иностранными гражданами. Эти документы вызвали серьезную дискуссию в абхазском обществе и весной 2016 года было принято решение, что до полной реформы жилищного законодательства и окончания работ по создания кадастра недвижимости никакие законопроекты, касающиеся отмены запрета покупать жилье в Абхазии, рассматриваться не будут.
За прошедшие с той поры несколько лет никаких изменений в законодательство не произошло. Работы по реформе жилищного законодательства не ведутся. Кадастр начали делать еще в 2010 году, но когда он будет готов не известно. Соответственно, я берусь утверждать, что в ближайшие годы официально покупать квартиры и жилые дома россиянам не разрешат. Какие же на сегодня есть варианты купить иностранцу квартиру в Абхазии?
+7 916 181-09-19
Какие варианты покупки квартиры в Абхазии иностранцами в 2025 году
Тем, кто все равно твердо решил приобрести квартиру в Абхазии, придется прибегать к старым и несколько рискованным вариантам.
- оформление квартиры на надежного человека— гражданина Абхазии;
- владение по доверенности, выдаваемой на срок до трех лет;
- оформление завещания от владельца квартиры на покупателя.
- покупка нежилого помещения
- покупка апартаментов
У каждого из этих способов есть свои большие недостатки.
Кого считать надежным человеком при покупке квартиры в Абхазии
Хорошо, если есть старые друзья или знакомые — граждане Абхазии, на которых можно положиться. Однако, «надежный человек» — понятие относительное. Знаю случай, когда после многолетней дружбы человек, на которого была оформлена квартира, повел себя совсем не порядочно и отказался от своих обязательств. Бывает и так, что на нормального человека квартиру оформили, но случилась с ним беда, а его наследник какой-нибудь маргинал-наркоман.
В этом случае, покупателя могут ждать всяческие неприятные сюрпризы. Например, человека, уже несколько лет живущего в квартире, за которую он отдал немалые деньги, могут попросить заплатить еще. Поэтому, таким образом приобретать хоть какие-то права на недвижимость в Абхазии, можно порекомендовать только в том случае если вы знаете полный семейный расклад, то есть состоите со всем семейством человека, которому собираетесь доверить условную квартиру у моря, в давних дружеских отношениях. Я мог бы, конечно порекомендовать для покупке жилья порядочных, честных людей, которых я знаю лично, но, опять же, это вопрос доверия и лучше выбор делать самому. Подобного рода рекомендации накладывают на рекомендующего немалые моральные обязательства, мне это не нужно.
"Купить" квартиру в Абхазии по доверенности - не рекомендую
Есть такая популярная фишка как покупка по доверенности. По моему мнению, такая сделка ничтожна, так как доверенность на квартиру это вообще «филькина грамота». Любой здравомыслящий человек понимает, что отозвать или не продлить доверенность проще простого. Иногда спрашивают, «можно же подстраховаться договорами займа» и прочими расписками, но те, кто в курсе, как идет взимание долгов в Абхазии, пусть даже в судебном порядке, сразу оценит слабые перспективы такого мероприятия. Ну разве что, если у продавца есть недвижимость под залог в России, но на такое мало кто пойдет.
Известна масса случаев, когда «покупка по доверенности» оборачивается банальным кидаловом. Особенно часто такие случаи происходят в Гагрском районе, где наиболее дорогая и востребованная недвижимость. Аргументы типа «а вот есть люди, которые купили по доверенности и много лет нормально живут» лучше не принимать в расчет. Да, есть те, кто уже несколько лет пользуются такой недвижимостью. За них можно только порадоваться. Но к приобретению права собственности, когда гражданин России имеет возможность свободно распоряжаться недвижимым имуществом (в том числе и продать его кому угодно) такая сделка имеет очень отдаленное отношение в любом случае.
Как гражданам России купить авто в Абхазии?
Покупка квартиры в Абхазии через завещание
Что касается наследства… Действительно, если на гражданина России гражданин Абхазии оформит завещание, то после кончины завещателя россиянин совершенно законно может вступить в наследство и официально стать владельцем квартиры. Однако, завещание можно и аннулировать. То есть, идти на подобные сделки с людьми случайными я все же категорически не рекомендовал бы.
Рассмотрим вот такую ситуацию, чисто гипотетическую, но у которой были очень похожие контуры в реальности. Ну вот представьте, договорились вы с какой-нибудь местной бабушкой -гражданкой Абхазии о том, что она пишет на вас завещание и после известных печальных событий вы рассчитываете стать полноправным владельцем квартиры или дома в центре Сухума или, наоборот, в каком-нибудь тихом месте у моря недалеко от российской границы. И бабушка вроде бы не плохая, и родственники все мамой клянутся, что порядочные и будут соблюдать взятые на себя обязательства. И расписочку в получении ими денег вы храните в надежном месте. Однако, у бабушки есть нерадивый внучок, который употребляет разного рода незаконные вещества и влипает во всякие неприятности.
И вот в один уже для вас неприятный день, внучок влип по крупному и к хорошей бабушке прибегают толпой все ее порядочные родственники с криками «Надо спасать нашего мальчика из Дранды! Кто не в курсе, так называется СИЗО (она же тюрьма в ГУлрипшском районе), которую некоторые в шутку называют «Драндским санаторием», но сидеть в котором, разумеется приятного мало. Денег у родни нет, все потрачено на какие-то очень благородные и порядочные, наверное, цели, но у бабушки есть богатенький россиянин, который от бабушки полностью зависит. И поступает естественное предложение «попросить» у иностранного наследника еще денег. А не согласится — отключат газ, то есть, пригрозить отозвать завещание. И загнать срочно квартирку кому-нибудь еще. Расписка имеется, а за что тогда воевали? Пусть в суд идет, в крайнем случае, будем отдавать. Понемногу. Потом. Если захочет. Тем более близкий брата свекра внучка сам работает в службе судебных приставов или в МВД к примеру. Думаю, что дальнейшее развитие событий разжевывать не стоит?
Перевод квартиры в Абхазии в нежилой статус и апартаменты
Напоминаю, что любую недвижимость кроме жилой иностранцы в Абхазии могут покупать без всяких ограничений. В некоторых случаях есть возможность сделать перевод жилья в нежилой статус. Но, если с домом больше вариантов это сделать, то квартиру перевести в нежилой статус очень сложно. Как правило, иногда возможно перевести квартиру на первом этаже с отдельным входом.
Можно рассмотреть вариант с изначально нежилым помещением. У нас был вариант в районе Маяк в Сухуме нежилого помещения — студии на месте бывшего магазина. Купили россияне за 2,5 миллиона рублей два года назад. В 2025 году это стоило бы сильно дороже.
Ну и, конечно, стоит рассмотреть апартаменты. Тема эта для Абхазии новая, однако, строятся апартаменты достаточно активно и в Сухуме, и в Пицунде, и в Гагре. В Сухуме это помещения гостиничного типа со сдачей летом 2025 года. Там уже практически все продано, через моих коллег тоже прошло несколько сделок. Сейчас там разве что перепродажа от инвесторов. В Пицунде апартаменты это квартиры-дуплексы в новом гостиничном коттеджном поселке. Здесь тоже россияне могут приобрести апартаменты. Мы и по этому комплексу сопровождаем сделки. Есть апартаменты и в Гагре на продажу на стадии строительства. Подробнее про них можно узнать по этой ссылке.
Есть, конечно, нюансы и по апартаментам. Да, можно их оформить, за подробностями лучше обратиться непосредственно к нашему эксперту. Однако, в 2024 году так и не был принят пакет законопроектов, которые должны были регулировать взаимоотношения между инвесторами, застройщиками, коммунальными службами и государством. Возможно, это случится в 2025 году, но тема с апартаментами вызывает не первый год дискуссию в абхазском обществе. Еще хочу отметить, что те проблемы, которые проявились в российско-абхазских отношениях в 2024 году, сильно раздуты российскими политиками и СМИ. Реальная картина сильно другая. В любом случае, после февральских выборов президента Абхазии, ситуация в республике станет более стабильной.
В общем, я рассказал как есть практически все по вопросу покупки квартиры в Абхазии гражданами России. Каждый человек, безусловно, имеет право на собственный выбор. Но в любом случае, если вы решили купить в Абхазии недвижимость у моря, перевести жилой дом в коммерческий статус или де факто приобрести квартиру на абхазском побережье, лучше всего сперва обратиться к специалистам за консультацией. Партнерство «Абхазские проекты» это сообщество специалистов, оказывающих услуги по широкому перечню вопросов в сфере сопровождения бизнеса в Абхазии.
Направление недвижимости курирует наш эксперт Елена Владиславовна Рублевская. Мы находимся в Сухуме. Справочную информацию и предварительную консультацию можно получить у координатора Партнерства «Абхазские проекты». Представитель Партнерства «Абхазские проекты» в Российской Федерации — ИП Базилевская Екатерина Викторовна.
+7 916 181-09-19
Напоминаю, что мы в рамках партнерства «Абхазские проекты» оказываем широкий спектр услуг по нескольким направлениям предпринимательской деятельности. В частности, мы с коллегами регистрируем ООО в Абхазии, «под ключ» подбираем, привозим с аукциона и оформляем автомобили на абхазском учете для россиян, оказываем услуги в сфере недвижимости в Абхазии и, конечно же, консультируем по вопросам налогообложения и берем на бухгалтерский аутсорсинг фирмы.
С уважением, координатор партнерства «Абхазские проекты» Базилевский Кирилл Анатольевич
