![Партнерство \](http://abkhaz-project.ru/wp-content/uploads/2019/07/whatsapp-image-2019-07-06-at-13.33.37.jpeg "Партнерство \")
Квартира в Абхазии — мечта многих россиян. Это не просто слова: как координатор на протяжении более 10 лет партнерства «Абхазские проекты», я еженедельно получаю до десяти запросов на покупку жилья в этой республике. Прекрасные природные ландшафты, мягкий климат и море привлекают людей, заставляя мечтать о новой жизни в Абхазии.
Однако процесс покупки квартиры зачастую оказывается, мягко говоря, сложным. Существует множество подводных камней, и важно тщательно обдумать свое решение. Я знаю много печальных историй россиян, которые столкнулись с проблемами, приобретая жилье по сомнительным схемам.
В этой статье я расскажу, действительно ли россияне могут приобретать квартиры в Абхазии в 2026 году, и каким образом это можно сделать. Будьте внимательны и подходите к вопросу с полным осознанием всех рисков и возможных трудностей.
Координатор партнерства «Абхазские проекты» Базилевский Кирилл Анатольевич
На продажу жилья иностранцам действуют ограничения
Главная проблема при покупке квартиры в Абхазии гражданами России — запрет иностранцам приобретать жилье в этой стране. Он действует еще с 90-х годов прошлого века и вызван различными причинами. Подробнее об этом можно прочитать в моей большой статье про абхазскую недвижимость. За прошедшие десятилетия ситуация принципиально не изменилась. По прежнему, в Абхазии нет современного законодательства в сфере недвижимости, нет реально работающего кадастра, а желающим купить квартиру в Гагре или Пицунде или Сухуме предлагают схемы, при которых риск остаться без денег и без недвижимости достаточно высок.
Известна масса случаев мошенничества, когда собственники жилья по несколько раз «продавали» свои квартиры в Абхазии россиянам по доверенности, вышвыривая предыдущих фактических владельцев без особых шансов вернуть свои деньги. Однако, такого аферы не уменьшили количество желающих прикупить квартирку у моря. Впрочем, аферисты кидают не только россиян, но и своих сограждан. Кому интересна эта тема — читайте мой телеграм канал «Базилевский PRO Абхазию».
Внутренний рынок жилья в Абхазии в последние годы очень оживился из-за достаточно успешных курортных сезонов, но предложение все равно сильно превышает спрос. Квартиры приобретаются как в инвестиционных целях, в том числе, и гражданами Абхазии под сдачу отдыхающим, так и для проживания. Этот рынок, конечно, очень разнороден, и квартира в том же Ткуарчале стоит сильно меньше, чем в Гагре, Пицунде или Сухуме. Моря в Ткуарчале нет, нет и работы, но россияне живо интересуются жильем в этом городе, так как природа там волшебная. Увы, купить именно квартиру задача достаточно сложная, если под покупкой понимать реальную сделку по приобретению законных прав на жилье.
Статья координатора партнерства «Абхазские проекты» Кирилла Базилевского о том, как россияне могут приобрести в Абхазии права на недвижимость и земельные участки. Основы законодательства, нюансы, «подводные камни».
В любой стране приобретение недвижимости — мероприятие не самое простое и очень ответственное. Многие россияне хотят купить в Абхазии дом, квартиру или коммерческую недвижимость, но мало кто из них знает, как это сделать законно и 100% безопасно. Без специалистов, знающих рынок, законодательство, все специфические нюансы в сфере недвижимости в Абхазии обойтись сложно. Мы поможем вам избежать лишних рисков. Партнерство «Абхазские проекты» — услуги в сфере недвижимости.
Ограничения на продажу жилья россиянам сняты не будут
Еще в 2015 году в парламент Абхазии депутатами Сергеем Шамба и Георгием Агрба были внесены законопроекты «Об особенностях оборота жилых помещений в РА» и проект Закона Республики Абхазия «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РА в связи с принятием Закона Республики Абхазия «Об особенностях оборота жилых помещений в РА».
Помимо других мероприятий, законопроекты предполагали возможность приобретения в законном порядке жилья в республике иностранными гражданами. Эти документы вызвали серьезную дискуссию в абхазском обществе и весной 2016 года было принято решение, что до полной реформы жилищного законодательства и окончания работ по создания кадастра недвижимости никакие законопроекты, касающиеся отмены запрета покупать жилье в Абхазии, рассматриваться не будут.
За прошедшие с той поры уже десять лет никаких радикальных изменений в законодательстве не произошло. В феврале 2024 года в первом чтении был принят новый Жилищный кодекс Абхазии, но дальше дело пока не пошло. Впрочем, и нет в этом документе никаких положений, позволяющих россиянам купить официально квартиру в Абхазии. Кадастр недвижимости начали делать еще в 2010 году, получился сплошной epic fail, поэтому решением Парламента вступление в силу закона «О кадастре недвижимости в Абхазии» перенесено на лето 2027 года.
Соответственно, я берусь с громадной долей вероятности прогнозировать, что в ближайшие годы официально покупать квартиры и жилые дома из вторичного фонда россиянам не разрешат. Аргументы противников разрешения продажи жилья иностранцам понятны — рынок жилой недвижимости в Абхазии просто взорвется из-за роста цен, а за трофеи определенная категория товарищей друг друга перестреляет. Шучу, конечно. Какие же на сегодня есть варианты купить иностранцу квартиру в Абхазии?
Телеграм канал "Базилевский PRO Абхазию
ДЗЕН канал "PRO Абхазию с Кириллом Базилевским"
Чат в MAX "Абхазские проекты". Задавайте свои вопросы.
Какие варианты покупки квартиры в Абхазии иностранцами в 2026 году
Тем россиянам, кто все равно твердо решил приобрести квартиру в Абхазии, придется выбирать между несколькими достаточно стремными вариантами, или же приобретать апартаменты и коммерческую недвижимость.
- оформление квартиры на надежного человека— гражданина Абхазии;
- владение по доверенности, выдаваемой на срок до трех лет;
- оформление завещания от владельца квартиры на покупателя.
- покупка нежилого помещения
- покупка апартаментов
У каждого из этих способов есть свои большие недостатки.
Кого считать надежным человеком при покупке квартиры в Абхазии
Хорошо, если есть старые друзья или знакомые — граждане Абхазии, на которых можно положиться. Однако, «надежный человек» — понятие относительное. Знаю случай, когда после многолетней дружбы человек, на которого была оформлена квартира, повел себя совсем не порядочно и отказался от своих обязательств. Бывает и так, что на нормального человека квартиру оформили, но случилась с ним беда, а его наследник какой-нибудь маргинал-наркоман, который все ваши прежние договоренности пошлет лесом.
В общем, при таких раскладах покупателя могут ждать всяческие неприятные сюрпризы. Например, человека, уже несколько лет живущего в квартире, за которую он отдал немалые деньги, могут попросить заплатить еще. Или просто предложить освободить жилплощадь.
Многие знают печальную историю семьи Инюткиных, я написал о ней самым первым. Там фигурировал дом, переведенный в коммерческую недвижимость, но принцип тот же. Людям сказали, что они вообще никакую недвижимость купить не могут, они поверили, оформили на одного уважаемого человека — друга семьи, а друг оказался вдруг…
Поэтому, таким образом приобретать хоть какие-то права на недвижимость в Абхазии, можно порекомендовать только в том случае если вы знаете полный семейный расклад, то есть состоите со всем семейством человека, которому собираетесь доверить условную квартиру у моря, в давних дружеских отношениях. Я мог бы, конечно порекомендовать для покупке жилья порядочных, честных людей, которых я знаю лично, но, опять же, это вопрос доверия и лучше выбор делать самому. Подобного рода рекомендации накладывают на рекомендующего немалые моральные обязательства, мне это не нужно.
Статья Кирилла Базилевского об истории создания кадастра в Республике Абхазия , о том, какие проблемы возникли в сфере недвижимости после начала работы Кадастровой палаты
"Купить" квартиру в Абхазии по доверенности - не рекомендую
Есть такая популярная фишка как покупка по доверенности. По моему мнению, такая сделка ничтожна, так как доверенность на квартиру это вообще «филькина грамота». Любой здравомыслящий человек понимает, что отозвать или не продлить доверенность проще простого. Иногда спрашивают, «можно же подстраховаться договорами займа» и прочими расписками, но те, кто в курсе, как идет взимание долгов в Абхазии, пусть даже в судебном порядке, сразу оценит слабые перспективы такого мероприятия. Ну разве что, если у продавца есть недвижимость под залог в России, но на такое мало кто пойдет.
Известна масса случаев, когда «покупка по доверенности» оборачивается банальным кидаловом. Особенно часто такие случаи происходят в Гагрском районе, где наиболее дорогая и востребованная недвижимость. Аргументы типа «а вот есть люди, которые купили по доверенности и много лет нормально живут» лучше не принимать в расчет. Да, есть те, кто уже несколько лет пользуются такой недвижимостью. За них можно только порадоваться. Но к приобретению права собственности, когда гражданин России имеет возможность свободно распоряжаться недвижимым имуществом (в том числе и продать его кому угодно) такая сделка имеет очень отдаленное отношение в любом случае.
Покупка квартиры в Абхазии через завещание
Что касается наследства… Действительно, если на гражданина России гражданин Абхазии оформит завещание, то после кончины завещателя россиянин совершенно законно может вступить в наследство и официально стать владельцем квартиры. Однако, завещание можно и аннулировать. То есть, идти на подобные сделки с людьми случайными я все же категорически не рекомендовал бы.
Рассмотрим вот такую ситуацию, чисто гипотетическую, но у которой были очень похожие контуры в реальности. Ну вот представьте, договорились вы с какой-нибудь местной бабушкой -гражданкой Абхазии о том, что она пишет на вас завещание и после известных печальных событий вы рассчитываете стать полноправным владельцем квартиры или дома в центре Сухума или, наоборот, в каком-нибудь тихом месте у моря недалеко от российской границы. И бабушка вроде бы не плохая, и родственники все мамой клянутся, что порядочные и будут соблюдать взятые на себя обязательства. И расписочку в получении ими денег вы храните в надежном месте. Однако, у бабушки есть нерадивый внучок, который употребляет разного рода незаконные вещества и влипает во всякие неприятности.
И вот в один уже для вас неприятный день, внучок влип по крупному и к хорошей бабушке прибегают толпой все ее порядочные родственники с криками «Надо спасать нашего мальчика из Дранды!» Кто не в курсе, так называется СИЗО (она же тюрьма в Гулрипшском районе), которую некоторые в шутку называют «Драндским санаторием», но сидеть в котором, разумеется приятного мало. Денег у родни нет, все потрачено на какие-то очень благородные и порядочные, наверное, цели, но у бабушки есть богатенький россиянин, который от бабушки полностью зависит. И поступает естественное предложение «попросить» у иностранного наследника еще денег. А не согласится — отключат газ, то есть, пригрозить отозвать завещание. И загнать срочно квартирку кому-нибудь еще. Расписка имеется, ну и что, а за что тогда воевали? Пусть в суд идет, в крайнем случае, будем отдавать. Понемногу. Потом. Если захочет. Тем более близкий брата свекра внучка сам работает в службе судебных приставов или в МВД к примеру. Думаю, что дальнейшее развитие событий разжевывать не стоит?
Перевод квартиры в Абхазии в нежилой статус и апартаменты
Напоминаю, что любую недвижимость кроме жилой иностранцы в Абхазии могут покупать без всяких ограничений. В некоторых случаях есть возможность сделать перевод жилья в нежилой статус. Этой лазейкой пользовались очень многие до декабря 2025 года, когда Парламент Абхазии резко ужесточил порядок перевода жилья в нежилой статус. Теперь такой перевод возможен вне городской черты только с квартирами в многоквартирных домах на первом этаже с отдельным входом, а в городах переводить можно дома и те же квартиры на первых этажах в ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ. По той информации, которую удалось получить, исключительным случаем некоторые чиновники с правом принятия решений по этому вопросу считают строительство на месте жилого дома коммерческого объекта. То есть, получить разрешение на перевлд в нежилой статус для дальнейшей покупки дома как дачи в Абхазии россиянам нынче проблематично. Буду информировать о том, будет ли что-то меняться в этом вопросе , или же нет.
Можно рассмотреть вариант с изначально нежилым помещением. У нас есть такой вариант в районе Маяк в Сухуме нежилого помещения — студии на месте бывшего магазина. Купили россияне за 2,5 миллиона рублей 5 лет назад. В 2026 году это помещение продается уже за 5 миллионов.
Ну и, конечно, можно рассмотреть апартаменты. Тема эта для Абхазии новая, однако, строятся апартаменты достаточно активно и в Сухуме, и в Пицунде, и в Гагре. В Сухуме это помещения гостиничного типа, но там все почти продано, через моих коллег тоже прошло несколько сделок. Сейчас там разве что перепродажа от инвесторов. В Пицунде апартаменты это квартиры-дуплексы в новом гостиничном коттеджном поселке. Здесь тоже россияне могут приобрести апартаменты. Мы и по этому комплексу сопровождаем сделки. Есть апартаменты и в Гагре на продажу на стадии строительства. Подробнее про них можно узнать по этой ссылке.
Есть, конечно, нюансы и по апартаментам. Да, можно их оформить, за подробностями лучше обратиться непосредственно к нашему эксперту. Однако, в 2024 году так и не был принят пакет законопроектов, которые должны были регулировать взаимоотношения между инвесторами, застройщиками, коммунальными службами и государством. Возможно, это случится в 2026 году, но тема с апартаментами вызывает не первый год дискуссию в абхазском обществе и легко приниматься эти законопроекты не будут. Однако, апартаменты можно покупать уже сейчас, по ним проводятся сделки и оформляются права. Впрочем, на мой взгляд, на данном этапе апартаменты в Абхазии это историю не про проживание, а больше про бизнес в виде сдачи отдыхающим.
База деловых знаний по Абхазии
Читайте полезные статьи в блоге партнерства «Абхазские проекты» для российского бизнеса в Абхазии
В общем, я рассказал как есть практически все по вопросу покупки квартиры в Абхазии гражданами России. Каждый человек, безусловно, имеет право на собственный выбор. Но в любом случае, если вы решили купить в Абхазии недвижимость у моря, перевести жилой дом в коммерческий статус или де факто приобрести квартиру на абхазском побережье, лучше всего сперва обратиться к специалистам за консультацией. Партнерство «Абхазские проекты» это сообщество специалистов, оказывающих услуги по широкому перечню вопросов в сфере сопровождения бизнеса в Абхазии.
Направление недвижимости курируют опытные специалисты. Мы находимся в Сухуме. Справочную информацию и предварительную консультацию можно получить у координатора Партнерства «Абхазские проекты». Представитель Партнерства «Абхазские проекты» в Российской Федерации — ИП Базилевская Екатерина Викторовна.
Координатор партнерства «Абхазские проекты» Базилевский Кирилл Анатольевич
Услуги в сфере недвижимости в Абхазии
Весь комплекс услуг в сфере недвижимости для российского бизнеса от партнерства «Абхазские проекты», включая консультации, экспертизы, подбор объектов и участков, смену назначения земли, сопровождение сделок.
+7 916 181-09-19 Мобильный
Реальные отзывы клиентов партнерства «Абхазские проекты» на Яндекс Карты и в нашем сообществе в VK
Регистрация бизнеса в Абхазии
Услуги партнерства «Абхазские проекты» по регистрации в Абхазии ООО, филиалов строительных организаций и НКО, внесение изменений, ликвидация предприятий. в Абхазии для российского бизнеса
Юридические услуги в Абхазии
Бизнес-консалтинг, помощь в получение лицензий и разрешений на работу, комплексная поддержка для российского бизнеса от партнерства «Абхазские проекты»
Автомобили на российский и абхазский учет
Автомобили под заказ под ключ в Абхазию и на растаможку в Россию из Японии, Европы, США, Грузии, Кореи. Консультации и решение сложных вопросов по абхазскому учету
Сообщество партнерства «Абхазские проекты» в VK Video
Смотрите видео о нюансах и рисках покупки жилья в Абхазии гражданами России
Алгоритм аккредитации филиала
Читайте подробный алгоритм аккредитации филиала российского юридического лица в Абхазии с расценками
Сообщество партнерства «Абхазские проекты» в VK Video
