Как купить недвижимость в Абхазии в 2023 году. Абхазия издавна славится своим замечательным  климатом и прекрасной природой. Россияне еще с имперских времен полюбили этот край. В свое время Николай Смецкой и герцог Ольденбургский создали базу  абхазским курортам, в советский период появилась современная инфраструктура и величественная сталинская архитектура.  Сегодня  многие россияне,  хотят купить  (и покупают)  землю и недвижимость в Абхазии у самого моря. Законодательство Абхазии  в сфере недвижимости, мягко говоря,  несовершенное. В этой статье кратко  про недвижимость Абхазии  и как ее купить в 2023 году. Более подробно уже в ходе платной консультации. 

Россиянам не хватает информации об абхазской недвижимости

Многим  понравится перспектива  купить  дом или квартиру в Гагре, Гудауте, Новом Афоне, Сухуме  или Пицунде, и большую часть года жить в мягком климате, радуясь теплому морю на песчаных пляжах Цандрипша  или Кындыга.  Однако, все не так просто для россиян. Есть масса нюансов, которые надо учитывать при покупке недвижимости в Абхазии. Провожу небольшой ликбез для тех, кто всерьез решил обзавестись гостевым домом, гостиницей или земельным участком в Абхазии. Вряд ли вы сможете найти объективную и конкретную  информацию в таком объеме на каком-то другом  сайте. 

Вот такой гостиничный комплекс не так давно построен в Пицунде

Почти все  18 лет, которые я занимаюсь различными проектами в Абхазии, не перестаю удивляться самоуверенности и легкомысленности изрядной части наших российских  согражданИнформация в интернете по поводу нюансов приобретения прав на  недвижимость и землю в Абхазии противоречивая и часто не соответствует действительности. Владельцы недвижимости  тоже часто вводят покупателей  в заблуждение,  не всегда сознательно, многие сами не разбираются в местном законодательстве в этой сфере.  Аферистов на этом рынке вагон и маленькая тележка, причем, многие из них  приехавшие из России персонажи, которые временами такую дичь несут во всяких ютубах, что волосы дыбом встают. 

Есть случаи,  когда россияне отдают запросто большие денежные суммы всякого рода мошенникам за покупку, например, квартиры или на строительство гостиницы в  Абхазии вообще не оформляя как-то передачу денег. На моей памяти самый крупный кидок, пардон, за жаргонное словечко,  было на сумму 60 миллионов рублей. Человек выложил такие деньги  на строительство мини гостиницы и ресторана, даже не поинтересовавшись, как он может защитить свои права как инвестора. Иногда люди типа покупают права  участок под строительство, даже не видя документов. Всегда акцентирую внимание потенциальных покупателей абхазской  недвижимости, что «плясать» надо» не от цены или красивых видов, а от документов. 

 Бывает, эти люди обращаются в наше Партнерство «Абхазские проекты»  с просьбой оформить недвижимость в законном порядке по которой уже выплачены деньги, например, гостевой дом  в Гагре или Пицунде. Но сделать это в таких случаях бывает очень сложно. Ведь их, так называемых, партнеров такое положение вещей вполне устраивает. Грустно наблюдать такие истории, но  только, что же помешало этим людям обратиться за консультацией к профессионалам до начала инвестирования? Ты выкладываешь миллионы, сложно ли заплатить несколько тысяч за консультацию?

Как сложилась сегодняшняя ситуация с недвижимостью

Россиянам, которые хотят купить гостиницу, дом, квартиру или участок в Абхазии у моря или в горах,  не помешает небольшой экскурс в прошлое. Это полезно, что бы   лучше  понять многие абхазские реалии. Некоторые моменты из недавней абхазской истории истории имеют большое значение и об этом надо знать. Обычно люди не вдаются в такие подробности, а от них зависит часто очень многое. Причем, часто информация доходит до людей в сильно искаженной форме. 

История Абхазии достаточно противоречивая, особенно, начиная с тех времен, когда местные горцы оказались между молотом и наковальней двух крупнейших региональных держав — османской Турции и Российской империи. Было всякое, втом числе трагический период махаджирства. Об этом и других исторических моментах можно почитать в моем Дзен канале «Pro Абхазию с Кириллом Базилевским». ниже у вас будет возможность зайти на канал и подписаться.  Большую часть советского периода Абхазия входила в ранге автономной республики в состав Грузинской ССРЕще при советской власти межэтнические противоречия в Абхазии несколько раз приводили к достаточно серьезным волнениям абхазского населения. После развала СССР, разногласия между абхазским меньшинством и грузинским большинством  привело к вводу в республику войск Госсовета Грузии и бандформирований «Мхедриони», кровопролитной войне и грузинской военной катастрофе в сентябре 1993 года. 

война в Абхазии
Война в Абхазии 1992-93 годов

После поражения грузинской армии значительная часть грузинского населения вынуждена была покинуть Абхазию. Абхазия не была признана ни одним государством и подвергнута санкциям стран-членов СНГ, которые окончательно были сняты лишь в 2008 году. Еще в 90-е годы абхазскими властями был введен законодательный запрет на продажу жилья не гражданам Абхазии. Связано это было с политическими причинами, в том числе, с проблемой возврата беженцев в Абхазию. Многие проблемы с недвижиомстью в Абхазии как раз из тех времен, в том числе и так называемые «трофеи».

Эти ограничения остались в силе и на сегодняшний день, а попытки отменить запрет в 2016 году успехом не увенчались. Законодательство в сфере недвижимости по прежнему, мягко говоря, носит не слишком цивилизованный характер. Отсутствие кадастра недвижимости не добавляет уверенности потенциальным инвесторам при осуществлении сделок с недвижимостью. В республике масса «трофейного»  жилья, которое практически никак не оформлено. Поэтому, далеко не все объявления на том же Авито потенциальным покупателям из России стоит всерьез рассматривать. 

В Конституции Абхазии прописан запрет на покупку/продажу земельных участков, но по факту все продается, так называемый серый рынок существует. Поэтому, любая сделка, связанная с недвижимостью в Абхазии, требует помощи специалистов, которые разбираются в самых сложных нюансах абхазского рынка недвижимости. В зависимости от схем покупки земли различается алгоритм согласования получения госакта на выделение земли. Без профессионалов  подобная сделка становится достаточно рискованным экспериментом. И опять же, если вам предлагают участок под ИЖС, то такая покупка невозможна и нужна независимая оценка перспектив по смене назначения земельного участка чтобы построить коммерческую недвижимость.  

Нюансы оформления земли в Абхазии для россиян

Как получить прав аренды или пользования  на землю в Абхазии. Получить право пользования или аренды на землю процесс не самый простой, но вполне реальный.   Земля, как таковая, в Абхазии не продается и продаваться не будет. Такой порядок закреплен статьей 5 Конституции Республики Абхазия  и статьей 3 Земельного кодекса Республики Абхазия, которая гласит:

Статья 3. Земля — достояние народа Республики Абхазия.

  1. Земля в границах Республики Абхазия находится в исключительной собственности Республики Абхазия.
  2. Право собственности на землю в Республике Абхазия осуществляет Верховный Совет Республики Абхазия на всей территории республики.
  3. Каждый гражданин Республики Абхазия имеет право на земельный участок, условия и порядок предоставления которого определяются настоящим Кодексом и другими законодательными актами Республики Абхазия.
  4. Купля-продажа, дарение, залог и самовольный обмен земельных участков запрещаются.
  5. Действия, в прямой или скрытой форме, нарушающие право исключительной собственности на землю, являются незаконными.

В соответствии со статьей 7 «Земельного кодекса Республики Абхазия»   в пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам Республики Абхазия. Соответственно, на иностранных граждан и коммерческие организации данная возможность не распространяется.

участки в Алахадзы
Алахадзы

Как взять землю в Абхазии в аренду или пользование

Соответственно, у россиян есть легальная возможность оформить землю в Абхазии в долгосрочную аренду или пользование на юридическое лицо для строительства коммерческой недвижимости. Право  пользования землей (ст. 8 Земельного кодекса РА) может быть оформлено, в том числе и «предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям с участием абхазских и иностранных юридических или физических лиц».

Самый распространенный способ получения земельного участка  для российских инвесторов  это аренда земли. О ней статья 10 Земельного кодекса РА. На условиях аренды земля предоставляется гражданам Республики Абхазия, сельскохозяйственным предприятиям, независимо от форм собственности, международным объединениям и организациям с участием юридических или физических лиц Республики Абхазия и иностранных юридических или физических лиц, а также иностранным государствам, международным организациям, иностранным юридическим лицам и гражданам.

picunda_ptf_1-1

Аренда земли в Абхазии может быть краткосрочной до 3-х лет и долгосрочной до 25 лет. Есть практика, что сперва аренда оформляется на три года, а по их истечению уже становится долгосрочной. Дело в том, что раньше часто  земельные участки сразу выделяли на долгий срок, но арендаторы не делали на них ничего, ожидая богатого инвестора. Так что, теперь серьезность намерений сперва надо доказать делом, а потом уже получить долгосрочную аренду или бессрочное пользование.

Таким образом, граждане России могут зарегистрировать ООО в Абхазии и получить в законном порядке право аренды или пользования земельного участка в Гагре, Пицунде, Новом Афоне, Сухуме или Очамчире, например, у моря или в других местах с разрешением на строительство коммерческой недвижимости по согласованному проекту. Наличие граждан Абхазии в таком юридическом лице не является обязательным условием для регистрации ООО в Абхазии. Однако, есть некоторые нюансы в порядке  согласования выделения земли в зависимости от состава участников Общества. Эти моменты могу рассказать уже в  формате платной консультации. 

ВАЖНО!

  • Для регистрации ООО в Абхазии россиянам не обязательно вводить в состав учредителей фирмы граждан Абхазии, но опять же в случае согласования  прав на землю есть важные нюансы;
  • Россияне могут зарегистрировать ООО в Абхазии с одним или несколькими учредителями, а также с учредителем — российским юридическим лицом;
  • После регистрации ООО россияне могут оформить на свою фирму в Абхазии автомобили для поездок по России, а также приобретать нежилую недвижимость и оформлять права на землю.

Надо помнить, что на земельный участок должен быть полный комплект документов. Например, земельный участок в Абхазии прямо на берегу, на первой линии от моря  может выделяться не только решением районной администрации. Окончательное решение принимает Кабинет министров Республики Абхазия. Без Постановления правительства вам будет затруднительно реализовывать свой инвестиционный проект, получать в законном порядке согласования и разрешения. По моей практике уже были случаи, когда люди платили деньги  за уступку доли в ООО, а потом выяснялось, что надо проходить еще очень не простой этап согласования.  Поэтому, без предварительной экспертизы документации вряд ли можно обойтись.

Кроме того, надо понимать, что все перспективные участки уже оформлены на то или иное юридическое или физическое лицо. Поэтому, за уступку прав на землю нужно будет платить. Нет в Абхазии свободных земельных участков. На нашем сайте можно посмотреть предложения по земельным участкам, например, в Кындыге под гостиницу и под кемпинг на условиях соинвестирования. Есть возможность оформить землю под сельскохозяйственные  проекты в Гульрипшском и Очамчырском районах. Более полная информация предоставляется специалистами Партнерства «Абхазские проекты» по запросу.

Виды назначения земельных участков

Земля в Абхазии делится по назначению земельных участков (сельскохозяйственное, промышленное и т.д.) и  по нахождению над уровнем моря. Подробнее о классификации земли и стоимости платы за нее в нашем материале «Ставки земельного налога в Абхазии».  К подбору участка надо подходить очень ответственно.  Желательно сразу приобретать земельной участок  нужного для вашего бизнеса назначения.

Конечно,  при помощи специалистов можно сменить  назначения земли, но это дополнительные расходы и время.  К тому же, часто возникают большие сложности с переводом земель сельскохозяйственного назначения в  земли санаторно-курортного назначения. В любом случае, прежде чем договариваться с кем-либо об аренде участка, и уж, тем более, прежде, чем платить деньги,  лучше сперва отдать документы на экспертизу профессионалам. Наиболее оптимальный вариант – поручить подбор земельного участка в Абхазии специалистам.

Абхазская природа
Абхазская природа

Как купить коммерческую недвижимость в Абхазии

Многие россияне попадают на деньги из-за  того, что им рассказывают, что они в принципе не могут купить недвижимость в Абхазии.  Это не так. Никаких ограничений на покупку коммерческой недвижимости в Абхазии нет. Коммерческую недвижимость в Абхазии  россияне вправе приобретать или строить на тех же основаниях, что и абхазские граждане. То есть гражданин РФ (или же зарегистрированное в Абхазии юридическое лицо с участниками-россиянами), желающий открыть в Абхазии любой бизнес, включая строительство гостиницы, создание производственных, цехов, ферм и так далее, может спокойно это сделать в рамках абхазского законодательства. Можно  купить коммерческую недвижимость как на российский паспорт, так и на ООО. 

К сожалению, нормально оформленной в законном порядке коммерческой недвижимости в Абхазии немного. Однако, есть возможность  привести подходящий объект недвижимости в соответствие с действующим законодательством Абхазии для его дальнейшей покупки. При обращении к специалистам, вы сможете купить недвижимость, например, в Гудауте, Гагре, Сухуме, Цандрипше или Гульрипше относительно недорого. Один из самых распространенных вариантов  — перевод жилой недвижимости в коммерческий статус.

По поводу перевода недвижимости из жилого статуса в коммерческий. Далеко не в каждом случае это возможно. В Абхазии гостиницей считается объект, который располагает, как минимум, двадцатью номерами для отдыхающих. Соответственно,  перевести любой жилой дом в коммерческий статус под гостиницу не всегда возможно. Есть вариант с оформлением подобной недвижимости под офисные помещения. Но, и это не всегда реально. Нужно исходить из специфики объекта и места его расположения.

Лучше всего рассматривать  варианты под гостиницу из тех предложений, где перевод в коммерческую недвижимость уже не требуется. Партнерство «Абхазские проекты» уже сейчас предлагают объекты  коммерческой недвижимости, которые можно посмотреть на нашем сайте, а более широкий перечень получить по запросу. Среди вариантов  очень перспективный объект незавершенного строительства в Сухуме в районе турбазы у моря  или дом в Гудауте с документами под строительство гостиницы

Свяжитесь с нами прямо сейчас: +7 916 181-0919

Жилая недвижимость официально не продается

Что касается покупки россиянами жилья в Абхазии,  то по этому вопросу потенциальных покупателей  порадовать пока особо нечем. По-прежнему, купить квартиру или жилой дом в Абхазии не гражданам этой страны в законном порядке нельзя. Не получится оформить квартиру или жилой дом также на ООО с российским участием. Оформить дарственную на дом или квартиру иностранцу тоже нельзя. 

Как я уже отмечал выше, несколько лет предпринимались  попытки по снятию запрета покупать жилье в Абхазии не гражданам.   В 2016 году  в парламент Абхазии был внесен законопроект ,  в случае принятия которого, россияне на определенных условиях получали бы право официально приобретать жилую недвижимость в Абхазии. Однако, после жаркой дискуссии было принято решение отложить любые законодательные изменения по данному вопросу до приведения абхазского законодательства в жилищной сфере в соответствие с современными требованиями и создания кадастра недвижимости и земли.

В любой стране приобретение недвижимости — мероприятие не самое простое и очень ответственное. Многие россияне хотят купить в Абхазии дом, квартиру или коммерческую недвижимость, но мало кто из них знает, как это сделать законно и 100% безопасно. Без специалистов, знающих рынок, законодательство, все специфические нюансы в сфере недвижимости в Абхазии обойтись сложно. Мы поможем вам избежать лишних рисков. Партнерство «Абхазские проекты» — услуги в сфере недвижимости.

По  моему мнению и мнению наших экспертов,  в ближайшие годы ограничения на покупку жилой недвижимости в Абхазии иностранцами сняты не будут. Поэтому, настоятельно советую желающим   купить  квартиру или жилой дом в Абхазии не рисковать своими деньгами, соглашаясь  на сделки с жильем в Абхазии по серым схемам, с малознакомыми людьми без консультации со специалистами.  Если у вас есть реально близкие люди, на которых можно оформить жилье — это один разговор. Если люди случайные то лучше не стоит. 

На сегодняшний день в Абхазии предлагают купить жилье по следующим схемам: 

  • Покупка «по доверенности». Наиболее уязвимый для потенциального покупателя вариант. Она дается на три года максимум, к получению права собственности не ведет, может быть в любой момент аннулирована. Именно по сделкам «по доверенности» больше всего афер».
  • Покупка по завещанию. Квартира или дом оформляется на пожилого человека с гражданством Абхазии, после смерти которого можно вступить в наследство и оформить жилье в собственность. Также не самый надежный вариант, так как завещание можно и аннулировать. 
  • Договор долгосрочной аренды. Такой договор имеет относительную юридическую силу, но деньги за квартиру или дом в Абхазии выплачиваются сразу, а расторгнуть договор арендодатель по закону имеет право и в одностороннем порядке. Вполне вероятно, что вернуть деньги после расторжения договора будет проблематично. 
  • Перевод жилья в нежилой, коммерческий статус. С квартирами такой вариант практически невозможен. По жилым домам перевод возможен, в случае, если строение ветхое. Наши специалисты такие услуги оказывают, но не каждый дом, повторюсь, возможно перевести в нежилой статус.

В  случаях покупки жилья в Абхазии россиянами, можно использовать какой-то компромиссный вариант,  снизить риски по максимуму, оформив отношения по рекомендации специалистов с владельцами жилья с незапятнанной репутацией, или же заключив соглашение с гражданами Абхазии, которым можно доверять, с оформлением жилой недвижимости на них. Так или иначе, подобные способы все равно не ведут к приобретению права собственности на жилье. и это нужно понимать отчетливо. Вот такая ситуация с покупкой недвижимости в Абхазии иностранцами на 2023 год.  

Апартаменты в Абхазии строят, но не хватает законов

В последнее время меня очень многие спрашивают о том, как купить апартаменты в Абхазии. Их сейчас строят и в Сухуме, и в Гагре и в Пицунде. Причем, вкладываются люди серьезные в начальное строительство. 

Сейчас продаются апартаменты как помещения гостиничного типа. Вот предложения по Сухуму, а вот по Пицунде. Моя коллега  директор АН «Большое дело» Елена Владиславовна Рублевская оказывает полный комплекс услуг по сопровождению сделок по продаже апартаментов. Пакет законопроектов, которые должны четко регулировать вопросы покупки и обслуживания апартаментов должны будут рассматриваться парламентом Абхазии осенью 2023 года. 

Что надо знать россиянам о покупке недвижимости и земли

В заключение краткое резюме, так сказать, выжимка из той информации, которую вы сейчас прочитали. Это важная информация. Запомните все, что сейчас прочитали и старайтесь следовать тем  рекомендациями, которые получили в ходе изучения этой статьи. Приобретение  недвижимости в Абхазии это серьезное дело и к нему нужно подходить с широко раскрытыми глазами.

Граждане России,  в качестве участников юридических лиц, зарегистрированных на территории Абхазии, могут:

  • оформить в Абхазии в пользование аренду землю для той или иной предпринимательской деятельности (в том числе путем покупки доли в уставном капитале юридического лица);
  • приобрести без всяких ограничений коммерческую недвижимость в Абхазии (в том числе путем перевода жилой недвижимости в коммерческую) в соответствии с абхазским законодательством;
  • ждать, когда разрешат приобретать жилую недвижимость в Абхазии на законных основаниях;
  • не соглашаться на сомнительные предложения оформить дом или квартиру у моря в Абхазии по доверенности или завещанию от малознакомых людей
  • КСТАТИ, ВАЖНО! Не  обращайте внимания также на посулы помочь вам получить абхазское гражданство. Вас обманут. Потеряете деньги и получите большие проблемы.
  • обращаться по любым вопросам, связанным с недвижимостью в Абхазии к специалистам, работающим в рамках Партнерства «Абхазские проекты» за консультацией и юридической поддержкой.
  • Официальный представитель Партнерства «Абхазские проекты» в Российской Федерации — ИП Базилевская Екатерина Викторовна.
Смотрите видео про недвижимость в Абхазии на ютуб канале "Кирилл Базилевский. Об Абхазии и не только"
Как россиянам купить жилую недвижимость в Абхазии
Коммерческая недвижимость в Абхазии
Ставки земельного налога в Абхазии
Регистрация ООО в Абхазии россиянами
0

Автор публикации

не в сети 7 дней

admin

0
Комментарии: 1Публикации: 1047Регистрация: 08-09-2014

5 КОММЕНТАРИИ

  1. А можно, взять в аренду участок под ИЖС и построить дом?

    0
  2. Зойка, а ты знаешь абхазский язык, их историю, культуру, религию? Они в своем праве. Вот когда получишь абхазское гражданство, тогда и вякай. Я россиянин из России и их понимаю, а ты не понимаешь! В тебе проблемы, а не в абхазах!

    0
  3. Как — то странно получается. Паспорта русские, деньги русские, пособия, пенсии получают от России, а купить нам ничего нельзя?

    0

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.