![Партнерство \](http://abkhaz-project.ru/wp-content/uploads/2019/07/whatsapp-image-2019-07-06-at-13.33.37.jpeg "Партнерство \")
Содержание статьи:
Что такое абхазская недвижимость и как ее купить. Абхазия издавна славится своим благоприятным климатом и прекрасной природой. Россияне еще с имперских времен полюбили этот край. В свое время Николай Смецкой и герцог Ольденбургский положили начало абхазским курортам, в советский период появилась современная инфраструктура и величественная сталинская архитектура. Сегодня многие россияне, хотят купить (и покупают) землю и недвижимость в Абхазии у самого моря. Информации, как это сделать законно и безопасно, мало, ее практически нет. Поэтому, рассказываю подробно о том, как приобрести права на недвижимость и землю в Абхазии в 2022 году.
Россиянам не хватает информации об абхазской недвижимости
Вряд ли кто-нибудь будет спорить с утверждением, что оформить в собственность дом, например, в Гагре или Сухуме, и большую часть года жить в мягком климате, радуясь теплому морю на песчаных пляжах Пицунды или Кындыга, заманчиво для очень многих россиян. Однако, все не так просто. Есть масса нюансов, которые надо учитывать при покупке недвижимости в Абхазии. Провожу небольшой ликбез для тех, кто всерьез решил обзавестись гостевым домом, гостиницей или земельным участком в Абхазии. Вряд ли вы сможете найти объективную и конкретную информацию в таком объеме на каком-то другом сайте.
Все 17 лет, которые я занимаюсь различными проектами в Абхазии, не перестаю удивляться самоуверенности и легкомысленности изрядной части наших сограждан. Информация в интернете, касающаяся нюансов приобретения прав на недвижимость и землю в Абхазии противоречивая и часто не соответствует действительности. Потенциальные абхазские партнеры тоже часто вводят россиян в заблуждение. Да и среди граждан России хватает мутных дельцов, стремящихся развести на серьезные деньги своих сограждан.
Есть случаи, когда россияне отдают запросто большие денежные суммы всякого рода мошенникам за покупку, например, квартиры или на строительство гостиницы в Абхазии вообще не оформляя как-то передачу денег. Потом эти люди обращаются в наше Партнерство «Абхазские проекты» с просьбой оформить недвижимость в законном порядке, например, гостевой дом в Гагре или Пицунде. Но сделать это в таких случаях бывает очень сложно. Ведь их, так называемых, партнеров такое положение вещей вполне устраивает. Грустно наблюдать такие истории, но только, что же помешало этим людям обратиться за консультацией к профессионалам до начала инвестирования?
Как сложилась сегодняшняя ситуация с недвижимостью
Россиянам, которые хотят купить гостиницу, дом, квартиру или участок в Абхазии у моря или в горах, не помешает небольшой экскурс в прошлое, чтобы лучше понять нынешнее положение дел с рынком недвижимости в Абхазии. Это полезно как для, непосредственно, покупки недвижимости, так и для дальнейшей жизни в Абхазии. Некоторые моменты из недавней истории для абхазов имеют большое значение и об этом надо знать.
Большую часть советского периода Абхазия входила в ранге автономной республики в состав Грузинской ССР. Еще при советской власти межэтнические противоречия в Абхазии несколько раз приводили к достаточно серьезным волнениям абхазского населения. После развала СССР, разногласия между абхазским меньшинством и грузинским большинством привело к вводу в республику войск Госсовета Грузии и бандформирований «Мхедриони», кровопролитной войне и грузинской военной катастрофе в сентябре 1993 года.
Значительная часть грузинского населения вынуждена была покинуть Абхазию вместе с оккупационными войсками. Абхазия не была признана ни одним государством и подвергнута санкциям стран-членов СНГ, которые окончательно были сняты лишь в 2008 году. Еще в 90-е годы абхазскими властями был введен законодательный запрет на продажу жилья не гражданам Абхазии. Связано это было с политическими причинами, в том числе, с проблемой возврата беженцев в Абхазию.
Эти ограничения остались в силе и на сегодняшний день, а попытки отменить запрет в 2016 году успехом не увенчались. Кроме того, нет пока никаких предпосылок для того, чтобы ожидать изменения в Конституции Абхазии, в которой прописан запрет на куплю-продажу земли. На 2022 год в Абхазии законодательство в сфере недвижимости не отвечает современным требованиям, кадастр отсутствует. Поэтому, любая сделка, связанная с недвижимостью в Абхазии, требует помощи специалистов, которые разбираются в самых сложных нюансах абхазского рынка недвижимости.
Нюансы оформления земли в Абхазии для россиян
Сперва поговорим о возможности гражданам России оформить права на землю в Абхазии. Получить право пользования или аренды на землю процесс не самый простой, но вполне реальный. Земля, как таковая, в Абхазии не продается и продаваться не будет. Такой порядок закреплен статьей 5 Конституции Республики Абхазия и статьей 3 Земельного кодекса Республики Абхазия, которая гласит:
Статья 3. Земля — достояние народа Республики Абхазия.
- Земля в границах Республики Абхазия находится в исключительной собственности Республики Абхазия.
- Право собственности на землю в Республике Абхазия осуществляет Верховный Совет Республики Абхазия на всей территории республики.
- Каждый гражданин Республики Абхазия имеет право на земельный участок, условия и порядок предоставления которого определяются настоящим Кодексом и другими законодательными актами Республики Абхазия.
- Купля-продажа, дарение, залог и самовольный обмен земельных участков запрещаются.
- Действия, в прямой или скрытой форме, нарушающие право исключительной собственности на землю, являются незаконными.
В соответствии со статьей 7 «Земельного кодекса Республики Абхазия» в пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам Республики Абхазия. Соответственно, на иностранных граждан и коммерческие организации данная возможность не распространяется.
Как взять землю в Абхазии в аренду или пользование
У россиян есть легальная возможность оформить землю в Абхазии в долгосрочную аренду или пользование на юридическое лицо для строительства коммерческой недвижимости. Право пользования землей (ст. 8 Земельного кодекса РА) может быть оформлено, в том числе и «предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям с участием абхазских и иностранных юридических или физических лиц».
Самый распространенный способ получения земельного участка для российских инвесторов это аренда земли. О ней статья 10 Земельного кодекса РА. На условиях аренды земля предоставляется гражданам Республики Абхазия, сельскохозяйственным предприятиям, независимо от форм собственности, международным объединениям и организациям с участием юридических или физических лиц Республики Абхазия и иностранных юридических или физических лиц, а также иностранным государствам, международным организациям, иностранным юридическим лицам и гражданам.
Аренда земли в Абхазии может быть краткосрочной до 3-х лет и долгосрочной до 25 лет. Есть практика, что сперва аренда оформляется на три года, а по их истечению уже становится долгосрочной. Дело в том, что раньше часто земельные участки сразу выделяли на долгий срок, но арендаторы не делали на них ничего, ожидая богатого инвестора. Так что, теперь серьезность намерений сперва надо доказать, а потом уже получить долгосрочную аренду или бессрочное пользование.
Таким образом, граждане России могут зарегистрировать ООО в Абхазии и получить в законном порядке право аренды или пользования земельного участка в Гагре, Пицунде, Новом Афоне, Сухуме или Очамчире, например, у моря или в других местах с разрешением на строительство коммерческой недвижимости по согласованному проекту. Наличие граждан Абхазии в таком юридическом лице не является обязательным условием для регистрации ООО в Абхазии. Однако, есть некоторые нюансы в порядке согласования выделения земли в зависимости от состава участников Общества.
ВАЖНО!
- Для регистрации ООО в Абхазии россиянам не обязательно вводить в состав учредителей фирмы граждан Абхазии;
- Россияне могут зарегистрировать ООО в Абхазии с одним или несколькими учредителями, а также с учредителем — российским юридическим лицом;
- После регистрации ООО россияне могут оформить на свою фирму в Абхазии автомобили для поездок по России, а также приобретать нежилую недвижимость и оформлять права на землю.
Обязательно надо помнить, что на земельный участок должен быть полный комплект документов. Например, земельный участок в Абхазии прямо на берегу, на первой линии от моря выделяется не только решением районной Администрации. Окончательное решение принимает Кабинет министров Республики Абхазия. Без Постановления правительства вам будет затруднительно реализовывать свой инвестиционный проект, получать в законном порядке согласования и разрешения.
Кроме того, надо понимать, что все перспективные участки уже оформлены на то или иное юридическое или физическое лицо. Поэтому, за уступку прав на землю нужно будет платить. На нашем сайте можно посмотреть предложения по земельным участкам, например, в Кындыге под гостиницу и под кемпинг на условиях соинвестирования. Есть возможность оформить землю под сельскохозяйственные проекты в Гульрипшском и Очамчырском районах. Более полная информация предоставляется специалистами Партнерства «Абхазские проекты» по запросу.
+7 916 181-09-19
Виды назначения земельных участков
Земля в Абхазии делится по назначению земельных участков (сельскохозяйственное, промышленное и т.д.) и по нахождению над уровнем моря. Подробнее о классификации земли и стоимости платы за нее в нашем материале «Ставки земельного налога в Абхазии». К подбору участка надо подходить очень ответственно. Желательно сразу приобретать земельной участок нужного для вашего бизнеса назначения.
Конечно, при помощи специалистов можно сменить назначения земли, но это дополнительные расходы и время. К тому же, часто возникают большие сложности с переводом земель сельскохозяйственного назначения в земли санаторно-курортного назначения. В любом случае, прежде чем договариваться с кем-либо об аренде участка, и уж, тем более, прежде, чем осуществлять инвестиции, лучше сперва отдать документы на экспертизу профессионалам. Наиболее оптимальный вариант – поручить подбор земельного участка в Абхазии специалистам.
Как купить коммерческую недвижимость в Абхазии
Никаких ограничений на покупку коммерческой недвижимости в Абхазии нет. Коммерческую недвижимость в Абхазии россияне вправе приобретать или строить на тех же основаниях, что и абхазские граждане. То есть гражданин РФ (или же зарегистрированное в Абхазии юридическое лицо с участниками-россиянами), желающий открыть в Абхазии любой бизнес, включая строительство гостиницы, создание производственных, цехов, ферм и так далее, может спокойно это сделать в рамках абхазского законодательства.
К сожалению, пока оформленной в законном порядке коммерческой недвижимости в Абхазии немного. Однако, есть возможность привести подходящий объект недвижимости в соответствие с действующим законодательством Абхазии для его дальнейшей покупки. При обращении к специалистам, вы сможете купить недвижимость, например, в Гудауте, Гагре, Сухуме, Цандрипше или Гульрипше относительно недорого. Один из самых распространенных вариантов — перевод жилой недвижимости в коммерческий статус.
По поводу перевода недвижимости из жилого статуса в коммерческий. Надо пояснить, что далеко не в каждом случае это возможно. В Абхазии гостиницей считается объект, который располагает, как минимум, двадцатью номерами для отдыхающих. Соответственно, перевести любой жилой дом в коммерческий статус под гостиницу не всегда возможно. Есть вариант с оформлением подобной недвижимости под офисные помещения. Но, и это не всегда реально. Нужно исходить из специфики объекта и места его расположения.
Лучше всего рассматривать варианты под гостиницу из тех предложений, где перевод в коммерческую недвижимость уже не требуется. Партнерство «Абхазские проекты» уже сейчас предлагают объекты коммерческой недвижимости, которые можно посмотреть на нашем сайте, а более широкий перечень получить по запросу. Среди вариантов очень перспективный объект незавершенного строительства в Сухуме в районе турбазы у моря или дом в Гудауте с документами под строительство гостиницы.
Жилая недвижимость официально не продается
Что касается покупки россиянами жилья в Абхазии, то по этому вопросу потенциальных покупателей порадовать пока особо нечем. По-прежнему, купить квартиру или жилой дом в Абхазии не гражданам этой страны в законном порядке нельзя. Не получится оформить квартиру или жилой дом также на ООО с российским участием. Оформить дарственную на дом или квартиру иностранцу тоже нельзя.
Как я уже отмечал выше, несколько лет предпринимались попытки по снятию запрета покупать жилье в Абхазии не гражданам. В 2016 году в парламент Абхазии был внесен законопроект , в случае принятия которого, россияне на определенных условиях получали бы право официально приобретать жилую недвижимость в Абхазии. Однако, после жаркой дискуссии было принято решение отложить любые законодательные изменения по данному вопросу до приведения абхазского законодательства в жилищной сфере в соответствие с современными требованиями и создания кадастра недвижимости и земли.
В любой стране приобретение недвижимости — мероприятие не самое простое и очень ответственное. Многие россияне хотят купить в Абхазии дом, квартиру или коммерческую недвижимость, но мало кто из них знает, как это сделать законно и 100% безопасно. Без специалистов, знающих рынок, законодательство, все специфические нюансы в сфере недвижимости в Абхазии обойтись сложно. Мы поможем вам избежать лишних рисков. Партнерство «Абхазские проекты» — услуги в сфере недвижимости.
По мнению наших экспертов, в ближайшие годы ограничения на покупку жилой недвижимости в Абхазии иностранцами сняты не будут. Поэтому, настоятельно советуем желающим все равно купить квартиру или жилой дом в Абхазии не рисковать своими деньгами, соглашаясь на сделки с жильем в Абхазии по серым схемам, с малознакомыми людьми без консультации со специалистами.
На сегодняшний день в Абхазии предлагают купить жилье по следующим схемам:
- Покупка «по доверенности». Наиболее уязвимый для потенциального покупателя вариант. Она дается на три года максимум, к получению права собственности не ведет, может быть в любой момент аннулирована. Именно по сделкам «по доверенности» больше всего афер».
- Покупка по завещанию. Квартира или дом оформляется на пожилого человека с гражданством Абхазии, после смерти которого можно вступить в наследство и оформить жилье в собственность. Также не самый надежный вариант, так как завещание можно и аннулировать. Специалисты нашего партнерства предлагают такую схему при покупке объектов из нашей базы.
- Договор долгосрочной аренды. Такой договор имеет относительную юридическую силу, но деньги за квартиру или дом в Абхазии выплачиваются сразу, а расторгнуть договор арендодатель по закону имеет право и в одностороннем порядке. Вполне вероятно, что вернуть деньги после расторжения договора будет проблематично.
- Перевод жилья в нежилой, коммерческий статус. С квартирами такой вариант практически невозможен. По жилым домам перевод возможен, в случае, если строение ветхое. Наши специалисты такие услуги оказывают, но не каждый дом, повторюсь, возможно перевести в нежилой статус.
В случаях покупки жилья в Абхазии россиянами, можно использовать какой-то компромиссный вариант, снизить риски по максимуму, оформив отношения по рекомендации специалистов с владельцами жилья с незапятнанной репутацией, или же заключив соглашение с гражданами Абхазии, которым можно доверять, с оформлением жилой недвижимости на них. Так или иначе, подобные способы все равно не ведут к приобретению права собственности на жилье. и это нужно понимать отчетливо. Вот такая ситуация с покупкой недвижимости в Абхазии иностранцами на 2022 год.
Апартаменты в Абхазии строят, но не хватает законов
В последнее время меня очень многие спрашивают о том, как купить апартаменты в Абхазии. Их сейчас строят и в Сухуме, и в Гагре и в Пицунде. Причем, вкладываются люди серьезные в начальное строительство. До последнего времени , мне лично не слишком была не ясно, как тема с апартаментами будет работать. По моей информации на сегодняшний день присутствуют изъяны в нормативной базе, если продавать апартаменты как отдельные нежилые помещения.
После общения моих коллег с представителями застройщиков есть понимание, что можно продавать помещения гостиничного типа в апарт отелях, именно так. В ближайшее время я дополню эту статью актуальной информацией, сделаю отдельный материал, возможно видео, на эту тему. И презентуем конкретные коммерческие предложения с понятным алгоритмом.
Что надо знать россиянам о покупке недвижимости и земли
В заключение краткое резюме, так сказать, выжимка из той информации, которую вы сейчас прочитали. Это важная информация. Запомните все, что сейчас прочитали и старайтесь следовать тем рекомендациями, которые получили в ходе изучения этой статьи. Приобретение недвижимости в Абхазии это серьезное дело и к нему нужно подходить с широко раскрытыми глазами.
Граждане России, в качестве участников юридических лиц, зарегистрированных на территории Абхазии, могут:
- оформить в Абхазии в пользование аренду землю для той или иной предпринимательской деятельности (в том числе путем покупки доли в уставном капитале юридического лица);
- приобрести без всяких ограничений коммерческую недвижимость в Абхазии (в том числе путем перевода жилой недвижимости в коммерческую) в соответствии с абхазским законодательством;
- ждать, когда разрешат приобретать жилую недвижимость в Абхазии на законных основаниях;
- не соглашаться на сомнительные предложения оформить дом или квартиру у моря в Абхазии по доверенности или завещанию от малознакомых людей.
- КСТАТИ, ВАЖНО! Не обращайте внимания также на посулы помочь вам получить абхазское гражданство. Вас обманут. Потеряете деньги и получите большие проблемы.
- обращаться по любым вопросам, связанным с недвижимостью в Абхазии к специалистам, работающим в рамках Партнерства «Абхазские проекты» за консультацией и юридической поддержкой.
- Официальный представитель Партнерства «Абхазские проекты» в Российской Федерации — ИП Базилевская Екатерина Викторовна.
Поделиться:
