Можно ли купить россиянам землю и недвижимость в Абхазии?

Абхазия славится своим благоприятным климатом и прекрасной природой. Поэтому, многие россияне хотят купить  (и покупают)  землю и недвижимость в Абхазии у самого моря. Заманчиво, конечно, оформить в собственность дом в Гагре или Пицунде и большую часть года жить в мягком климате, радуясь теплому морю и поражающим воображение видам. Однако, все не так просто. Провожу небольшой ликбез для тех, кто всерьез решил обзавестись недвижимостью в Абхазии.

Россиян подводит слабая информированность

Все 13 лет, которые я занимаюсь различными проектами в Абхазии, не перестаю удивляться самоуверенности и легкомысленности изрядной части своих сограждан. Вот кажется, что люди, скопившие миллионы рублей, должны уметь эти финансы сберегать и разбираться, кому доверять эти деньги, а кому не стоит. Но на деле все совсем не так. Информация в интернете противоречивая и часто не соответствует действительности. Потенциальные абхазские партнеры тоже часто вводят россиян в заблуждение. Да и среди граждан России хватает мутных дельцов, стремящихся развести на серьезные деньги своих сограждан.

Случаев, когда россияне отдают запросто большие суммы всякого рода мошенникам за покупку, например, квартиры в Абхазии знаю лично, как минимум несколько десятков. По линии Партнерства «Абхазские проекты», занимающегося сопровождением бизнеса в Абхазии, часто обращаются российские предприниматели с просьбой оформить в законном порядке гостиницу в Гагре или Пицунде. И все бы ничего. Если бы люди уже не вложили без всякого оформления миллионы рублей в землю или недвижимость в Абхазии, которая де юре принадлежит совсем другим владельцам.

В таких случаях, специалисты Партнерства, которые оказывают услуги в сфере недвижимости в Абхазии, могут лишь разводить руками. Ведь судьба инвестиций в таких случаях полностью зависит от тех граждан Абхазии, на которых недвижимость или бизнес оформлены. Не захотят партнеры включить российского инвестора в число совладельца – что-либо изменить по закону вряд ли получится. Ну а незаконные методы мы не рассматриваем в принципе. Но что же помешало россиянам обратиться за консультацией к профессионалам до начала инвестиций?

Экскурс в историю вопроса о недвижимости в Абхазии

Наверное, россиянам, интересующимся недвижимостью в Абхазии, не помешает небольшой экскурс в прошлое, чтобы понять более емко нынешнее положение дел. Большую часть советского периода Абхазия входила в ранге автономной республики в состав Грузинской ССР. Еще при советской власти межэтнические противоречия в Абхазии несколько раз приводили к достаточно серьезным волнениям абхазского населения.

После развала СССР, Абхазия оказалась частью Грузии, разногласия между абхазским меньшинством и грузинским большинством лишь усугублялись, что в итоге привело к вводу в республику войск Госсовета Грузии, кровопролитной войне и грузинской военной катастрофе в сентябре 1993 года. Значительная часть грузинского населения вынуждена была покинуть Абхазию вместе с оккупационными войсками. Абхазия не была признана ни одним государством и подвергнута санкция стран-членов СНГ.

Еще в 90-е годы первым президентом Абхазии был инициирован законодательный запрет на продажу жилья не гражданам Абхазии. Эти ограничения остались в силе и после признания Россией Абхазии в 2008 году, а попытки отменить запрет в 2016 году успехом не увенчались. Нет также никаких предпосылок для того, чтобы ожидать изменения Конституции Абхазии в плане разрешения на продажу земли. На сегодняшний день в Абхазии законодательство в сфере недвижимости не отвечает современным требованиям, кадастр отсутствует, много, так называемого «трофейного» жилья, что создает предпосылки для афер и мошенничества.

 Земля в Абхазии не продается по Конституции

Сперва поговорим про земельные участки.  Земля, как таковая, в Абхазии не продается и продаваться не будет. Такой порядок закреплен статьей 5 Конституции Республики Абхазия  и статьей 3 Земельного кодекса Республики Абхазия, которая гласит:

Статья 3. Земля — достояние народа Республики Абхазия.

1. Земля в границах Республики Абхазия находится в исключительной собственности Республики Абхазия.
2. Право собственности на землю в Республике Абхазия осуществляет Верховный Совет Республики Абхазия на всей территории республики.
3. Каждый гражданин Республики Абхазия имеет право на земельный участок, условия и порядок предоставления которого определяются настоящим Кодексом и другими законодательными актами Республики Абхазия.
4. Купля-продажа, дарение, залог и самовольный обмен земельных участков запрещаются.
5. Действия, в прямой или скрытой форме, нарушающие право исключительной собственности на землю, являются незаконными.

В соответствии со статьей 7 «Земельного кодекса Республики Абхазия»   в пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам Республики Абхазия. Соответственно, на иностранных граждан и коммерческие организации данная возможность не распространяется.

Запрет на продажу земли в Абхазии отменен не будет

Можно уверенно говорить о том, что запрет на куплю-продажу земли в Абхазии отменен не будет. Общественное мнение в Абхазии настроено резко против таких изменений. Такого же мнения придерживается и действующий президент Рауль Хаджимба:

«Вопрос о продаже земли в Абхазии вообще не может ставиться. Подобный вопрос не может быть вынесен даже на всенародный референдум. Как отмечается в нашей конституции. земля и другие природные ресурсы являются собственностью народа». 

Землю в Абхазии можно оформить в аренду или пользование

Тем не менее, у россиян есть легальная возможность оформить землю в Абхазии в долгосрочную аренду или пользование на юридическое лицо для строительства коммерческой недвижимости.

Право  пользования землей (ст. 8 Земельного кодекса РА) может быть оформлено, в том числе и «предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям с участием абхазских и иностранных юридических или физических лиц».

Можно рассматривать такой вариант, хотя самый распространенный способ получения земельного участка  для российских инвесторов  это аренда земли. О ней статья 10 Земельного кодекса РА.

На условиях аренды земля предоставляется гражданам Республики Абхазия, сельскохозяйственным предприятиям, независимо от форм собственности, международным объединениям и организациям с участием юридических или физических лиц Республики Абхазия и иностранных юридических или физических лиц, а также иностранным государствам, международным организациям, иностранным юридическим лицам и гражданам.

Таким образом, граждане России могут зарегистрировать ООО в Абхазии и получить в законном порядке право аренды или пользования земельного участка  с разрешением на строительство коммерческой недвижимости по согласованному проекту. Наличие граждан Абхазии в таком юридическом лице не является обязательным условием для регистрации ООО в Абхазии.

Аренда земли может быть долгосрочной и краткосрочной

Аренда земли в Абхазии может быть краткосрочной до 3-х лет и долгосрочной до 25 лет. Есть практика, что сперва аренда оформляется на три года, а по их истечению уже становится долгосрочной.

Дело в том, что раньше часто  земельные участки сразу выделяли на долгий срок, но арендаторы не делали на них ничего, ожидая богатого инвестора. Так что, теперь серьезность намерений сперва надо доказать, а потом уже получить долгосрочную аренду или бессрочное пользование.

Виды назначения земельных участков в Абхазии

Земля в Абхазии делится по назначению земельных участков (сельскохозяйственное, промышленное и т.д.) и  по нахождению над уровнем моря. Подробнее о классификации земли и стоимости платы за нее в нашем материале «Ставки земельного налога в Абхазии»

Соответственно,  к подбору участка надо подходить очень ответственно.  Желательно сразу приобретать земельной участок именно нужного вам для бизнеса назначения. Конечно,  при помощи специалистов можно сменить  назначения земли, но это дополнительные расходы и время.  К тому же, часто возникают большие сложности с переводом земель сельскохозяйственного назначения в  земли санаторно-курортного назначения.

В любом случае, прежде чем договариваться с кем-либо об аренде участка, и уж, тем более, прежде, чем проводить инвестиции, лучше сперва отдать документы на экспертизу профессионалам. Наиболее оптимальный вариант – поручить подбор земельного участка в Абхазии специалистам.

Россияне имеют право покупать коммерческую недвижимость в Абхазии

Никаких ограничений на покупку коммерческой недвижимости в Абхазии нет. Коммерческую недвижимость в Абхазии  россияне вправе приобретать или строить на тех же основаниях, что и абхазские граждане.

То есть гражданин РФ (или же зарегистрированное в Абхазии юридическое лицо с участниками-россиянами), желающий открыть в Абхазии любой бизнес, включая строительство мини-гостиниц, создание производственных, цехов, ферм и так далее, может спокойно это сделать в рамках абхазского законодательства.

К сожалению, пока оформленной в законном порядке коммерческой недвижимости в Абхазии немного, а ее стоимость часто завышена. Тем не менее, в случае обращения к специалистам, есть возможность привести подходящий объект недвижимости в соответствие с действующим законодательством Абхазии и купить недвижимость относительно недорого. Один из самых распространенных вариантов  — перевод жилой недвижимости в коммерческий статус.

Напоминаем, что официально использовать россиянам объекты коммерческой недвижимости  для проживания с регистрацией в них, не получится.   Как   правильно приобрести коммерческую недвижимость в Абхазии, расскажут специалисты Партнерства «Абхазские проекты». Так же  поможем подобрать подходящий земельный участок или объект недвижимости.

Жилая недвижимость в Абхазии. Без изменений

А вот что касается недвижимости жилой, то по этому вопросу потенциальных покупателей абхазского жилья порадовать пока особо нечем. По-прежнему, купить квартиру или жилой дом в Абхазии не гражданам этой страны нельзя.

Несколько лет назад часть абхазских политиков выступала за снятие запрета покупать жилье в Абхазии не гражданам.   В 2016 году  в парламент Абхазии был внесен законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РА в связи с принятием Закона Республики Абхазия «Об особенностях оборота жилых помещений в РА». В случае принятия этого документа, россияне на определенных условиях получали бы право официально приобретать жилую недвижимость в Абхазии.

После жаркой дискуссии было принято решение отложить любые законодательные изменения по данному вопросу до приведения абхазского законодательства в жилищной сфере в соответствие с современными требованиями и создания кадастра недвижимости и земли. В любом случае, в ближайшие годы ограничения на покупку недвижимости в Абхазии иностранцами сняты не будут. Не рискуйте своими деньгами. Не соглашайтесь на сделки с жильем в Абхазии по серым схемам, тем более с малознакомыми людьми.

Что надо знать про недвижимость и землю в Абхазии?

Граждане России  в качестве участников юридических лиц, зарегистрированных на территории Абхазии могут:

Что надо знать про недвижимость и землю в Абхазии?

Граждане России  в качестве участников юридических лиц, зарегистрированных на территории Абхазии могут:

• оформить в Абхазии в аренду землю для той или иной предпринимательской деятельности (в том числе путем покупки доли в уставном капитале юридического лица);
• приобрести без всяких ограничений коммерческую недвижимость в Абхазии (в том числе путем перевода жилой недвижимости в коммерческую) в соответствии с абхазским законодательством;
• ждать, когда будет принят закон, разрешающий приобретать жилую недвижимость в Абхазии на законных основаниях;
• не соглашаться на сомнительные предложения оформить дом или квартиру у моря в Абхазии по доверенности или завещанию, помочь с получением абхазского гражданства;
• обращаться по любым вопросам, связанным с недвижимостью в Абхазии к специалистам за консультацией и юридической поддержкой.

Координатор Партнерства «Абхазские проекты» Кирилл Базилевский