![Партнерство \](http://abkhaz-project.ru/wp-content/uploads/2019/07/whatsapp-image-2019-07-06-at-13.33.37.jpeg "Партнерство \")
В данной статье я расскажу о кадастре недвижимости в Абхазии и почему его до сих пор нет в 2025 году. Процесс его создания начался еще в 2012 году, однако до недавнего времени прогнозировать срок его завершения было сложно. Отсутствие кадастра негативно сказывается на инвестиционной привлекательности Абхазии, которая ниже, чем могла бы быть. Бизнесу необходимо четкое понимание того, куда вложены деньги.Работа над кадастром продвигалась с трудностями по множеству причин. Тем не менее, в последние годы наблюдается некоторый прогресс в этой области. Успешное завершение разработки кадастра станет важным шагом для привлечения инвесторов и повышения прозрачности рынка. Без него многие предприниматели испытывают неопределенность, что препятствует развитию экономики Абхазии.
Что такое кадастр недвижимости
Кадастр объектов недвижимости представляет собой систематизированные данные о недвижимости, находящейся в пользовании или собственности на территории той или иной страны. Эти сведения необходимы государству, в частности, для определения налоговой базы. На учет ставятся как достроенные, так и недостроенные объекты, а также информация о земельных участках. В государственном кадастре обязательно содержатся сведения о каждом объекте, включая его вид и кадастровый номер.
Кадастр недвижимости существует во всех цивилизованных странах. В Абхазии решили создать подобный кадастр, и работы по его созданию начались при президенте Александре Анквабе. Однако после событий мая 2014 года, приведших к смещению президента и новым выборам, работы над кадастром были приостановлены. О кадастре вспомнили в декабре 2015 года, когда была утверждена государственная программа его создания. Но, важно отметить, что программы реализуют не сами документы, а люди, что является ключевым аспектом успешной реализации этого проекта. Во многом, человеческий фактор и создал проблемы в решении задачи создания кадастра недвижимости.
Оказываем полный комплекс услуг по вопросам приобретения прав на недвижимость и земельные участки в Абхазии. Консультации, сопровождение сделок, подбор участков, экспертизы, смена назначения, согласования, включая Кабмин и Парламент Абхазии.
Программа по созданию кадастра 2015 года
Программа создания государственного кадастра объектов недвижимости Республики Абхазия на 2015−2017 годы была утверждена на заседании кабинета министров 10 декабря 2015 года. По словам начальника Государственного управления по землепользованию и кадастру Адамыра Ахуба, главными целями программы стали разработка нормативных актов, осуществление регистрации прав на объекты недвижимости и создание автоматизированной информационной системы кадастра.
Работа над программой была спланирована на два года с финансированием 200 млн рублей из российской помощи. Программа четко определяла задачи и сроки выполнения следующих мероприятий:
1. Разработка концепции кадастра (декабрь 2015 – февраль 2016).
2. Подготовка помещений для нового органа учета (январь – июнь 2016).
3. Переход на централизованную регистрацию прав (январь – июнь 2016).
4. Организационные мероприятия (март 2016 – июнь 2017).
5. Создание автоматизированной информационной системы кадастра (март 2016 – декабрь 2017).
6. Приобретение технических средств и программного обеспечения (июнь – декабрь 2016).
7. Проведение подготовительных работ и наполнение системы (июль 2016 – декабрь 2017).
8. Тестирование системы на участках (май – август 2017).
Таким образом, программа была нацелена на создание эффективного кадастра и регистрацию прав на недвижимость в республике. Однако, вся работа по реализации программы была сорвана.
На завершение работы по созданию кадастра не хватило денег
В конце марта 2016 года я опубликовал статью «Когда в Абхазии появится кадастр объектов недвижимости», в которой приводились выдержки из интервью директора ГУ «Государственная кадастровая палата» Давида Ирадяна. Напомним, что эта организация была создана в Абхазии в июне 2015 года именно как оператор работы кадастра недвижимости. По словам Ирадяна, на первом этапе в 2012-2013 годах в рамках работы над кадастром создавалась геодезическая сеть, которой в Абхазии не было в принципе.
В 2014 году за счет дополнительного финансирования было создано 3300 ортофотопланов на всю застроенную часть территории Абхазии. Эти ортофотопланы являются картографической основой, на которую с помощью геодезической сети предполагалось определять координаты участков, наносить информацию по границам участков, градостроительной документации, объектам капитального строительства и инженерным сетям. То есть, эта работа и должна была быть третьим этапом создания кадастра с мероприятиями, которые были внесены в график мероприятий, утвержденный Правительством Абхазии.
К сожалению, по состоянию на весну 2016 года финансирование по созданию кадастра выделено не было. С тех пор, до ноября 2019 года никаких новых новостей о работе над кадастром не появлялось. Напомню, что на первые два этапа работ было выделено 63 000 000 рублей, на полное завершение работ необходимо было еще 200 миллионов. Очевидно, что работы по созданию кадастра оказались сорваны . Судя по всему, практически ни один из пунктов «Программы создания государственного кадастра объектов недвижимости Республики Абхазия на 2015 – 2017 гг.» не выполнен в полном объеме.
Появится ли в 2025 году в Абхазии работающий кадастр недвижимости
В начале ноября 2019 года тогдашний премьер-министр Абхазии Валерий Бганба удивил общественность заявлением о почти готовом земельном кадастре, отметив лишь необходимость выбора программного обеспечения. Однако реальные действия по его внедрению не были заметны ни жителям, ни специалистам. Вскоре началась пандемия Covid-19 и другие события и про кадастр снова надолго забыли. В феврале 2023 года директор Государственной кадастровой палаты Темур Сангулия сообщил, что в 2022 году завершили создание автоматизированной системы кадастра недвижимости. Теперь якобы идет тестирование на ошибки, а также ожидание законодательных актов, необходимых для дальнейшей работы. В апреле 2024 года Сангулия рассказал, что закон о кадастре находится на этапе обсуждения в парламенте.
24 ноября 2024 года закон «О кадастре недвижимости» принят парламентом и должен был вступить в силу в июне 2025 года. Однако абхазские депутаты приняли законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в связи с принятием закона Республики Абхазия «О кадастре недвижимости». Речь в нем идет о совершенствовании норм, регулирующих понятия недвижимого имущества, системы вещных прав, правового регулирования госрегистрации и оборота недвижимого имущества. Определен этим законом и новый срок вступления закона о кадастре в силу – 1 октября 2025 года.
Однако, принять закон о кадастре и создать сам кадастр, как работающий механизм -совсем не одно и тоже. Наверное, не одного меня все эти годы были большие сомнения в том, что процесс определения прав собственности по очень большому числу объектов недвижимости пройдет без проблем и не будет максимально затягиваться. Так оно, собственно говоря и происходило, что не удивительно, учитывая количество «трофеев», большой доли серой зоны в абхазской экономике, решение вопросов собственности и бизнеса по понятиям и принципу «Занято».
В июле 2025 года в рамках заседания Межправкомиссии под председательством вице-премьера правительства России Александра Новака было решено, что Росреестр поддержит Абхазию в инвентаризации и оценке недвижимости. До сентября планируется разработать концепцию развития кадастра в республике. Не знаю, как получится даже с помощью российских специалистов разобраться с теми проблемами, о которых я писал выше, но все равно такая помощь – повод для оптимизма.
Статья координатора партнерства «Абхазские проекты» Кирилла Базилевского о том, как россияне могут приобрести в Абхазии права на недвижимость и земельные участки. Основы законодательства, нюансы, «подводные камни».
Стоит ли инвестировать в недвижимость в Абхазии без кадастра
Совсем не секрет, что далеко не всех в Абхазии устраивает прозрачная и безопасная для инвесторов система учета недвижимости. Более чем достаточно объектов недвижимости, которые используются или контролируются отдельными лицами и структурами без законных на то оснований. Переломить эту тенденцию властям Абхазии при нынешнем положении вещей сложно, но возможно при наличии у властей политической воли.
Отсутствие кадастра недвижимости сильно тормозит инвестиционные процессы в Абхазии. В общем-то, достаточно потенциальных российских инвесторов, которые в принципе готовы рассматривать возможность приобретения в Абхазии объектов недвижимости, в основном гостиниц, отелей, санаториев у моря, офисов своих организаций. Многие российские предприниматели оформили бы права аренды или пользования на земельные участки для строительства туристических объектов гостиничного типа «с нуля». Некоторые готовы рассмотреть и площадки для создания производственного или сельскохозяйственного бизнеса. К сожалению, подобрать подходящий вариант для инвестиций таким заказчикам очень не просто. Сталкиваемся с этими трудностями почти при каждом запросе. Услуги в сфере недвижимости и регистрация бизнеса — основные направления деятельности нашего партнерства «Абхазские проекты».
Подлинность и полноту комплекта документов способны оценить только специалисты после не самой простой экспертизы. Многие объекты и участки в Абхазии в принципе не имеют правоустанавливающей документации, но при этом предлагаются к продаже россиянам. Четкие правовые работающие на практике регламенты в этой сфере также отсутствуют.
Такое положение вещей отпугивает многих потенциальных инвесторов. Часто возникают ситуации, когда россияне все же приобретают недвижимость в Абхазии, не прибегая к помощи специалистов, и не разобравшись самостоятельно в юридическом качестве документации на объект или участок. Такие действия чреваты большими проблемами и потерей инвестиций. С другой стороны, есть тенденция, когда у некоторых желающих купить недвижимость в Абхазии, возникает иллюзия, что купить права на землю или домик в Абхазии можно дешево и просто, а услуги специалистов по подбору ничего не стоят. Эти потенциальные покупатели, во-первых, видят в интернете, привлекающие дешевизной объекты, а во-вторых, привыкли, что информацию по дому, земле или коммерческой недвижимости можно в России получить быстро и бесплатно. В Абхазии пока нет возможности у риэлторов для оказания услуг в таком формате.
Сложившая реальность совсем не означает, что россиянам не имеет смысла приобретать недвижимость в Абхазии. Всего лишь нужно подходить к решению этой задачи осознанно, без спешки и с привлечением специалистов, знающих все нюансы рынка недвижимости и предпринимательской деятельности в Абхазии. Прежде, чем, что либо покупать, нужно хотя бы получить сперва консультацию по интересующему объекту, а далее, в случае необходимости заказать проведение экспертизы документов и сопровождение сделки. Оптимально сразу попросить сделать подбор участков или поиск интересных вариантов с недвижимостью. Мы оказываем услуги по всему спектру вопросов, вколючая смену статуса объекта с жилого на нежилой, смену назначения земельного участка, получение Госакта на землю, включая согласования в Кабмине и Парламенте Абхазии. Здравомыслие и осторожность превыше всего. А когда-нибудь в Абхазии все же создадут кадастр земли и недвижимости и все будет намного проще. Берегите себя и свои инвестиции.
Смотрите на VK Video актуальный ролик координатора партнерства «Абхазские проекты» Кирилла Базилевского о перспективах рынка недвижимости в Абхазии в 2025 году.
Напоминаю, что мы в рамках партнерства «Абхазские проекты» оказываем широкий спектр услуг по нескольким направлениям предпринимательской деятельности. В частности, мы с коллегами регистрируем ООО в Абхазии, «под ключ» подбираем, привозим с аукциона и оформляем автомобили на абхазском учете для россиян, оказываем услуги в сфере недвижимости в Абхазии и, конечно же, консультируем по вопросам налогообложения и берем на бухгалтерский аутсорсинг фирмы.
С уважением, координатор партнерства «Абхазские проекты» Базилевский Кирилл Анатольевич
