![Партнерство \](http://abkhaz-project.ru/wp-content/uploads/2019/07/whatsapp-image-2019-07-06-at-13.33.37.jpeg "Партнерство \")
В этой статье я расскажу про Кадастр недвижимости в Абхазии, почему его до сих пор нет в 2024 году. Его начали создавать еще в 2012 году, однако, до сих пор сложно спрогнозировать, когда этот процесс будет закончен. Безусловно, такое положение вещей является одной из причин того, что инвестиционная привлекательность Абхазии сегодня ниже, чем могла бы быть. Бизнес должен понимать, во что он вкладывает деньги. Но работа по созданию кадастра идет, мягко говоря, тяжело.
Что такое кадастр недвижимости
Кадастр объектов недвижимости — систематизированные сведения о недвижимости, которая находится в пользовании или собственности на территории той или иной страны. Эти сведения государство использует, в том числе, для определения налоговой базы. На государственный учет ставятся достроенные и недостроенные объекты , а также в кадастре содержится информация по земельным участкам. В государственном кадастре в обязательном порядке содержатся такие сведения о каждом объекте недвижимости, как вид объекта, кадастровый номер и так далее.
В любой цивилизованной стране есть кадастр недвижимости. Решили его создать и в Абхазии. Работы по кадастру начались еще при президенте Александре Анкваб, но после известных событий мая 2014 года, закончившихся смещением президента и новыми выборами, работы над кадастром были заморожены. Вспомнили про кадастр в конце декабря 2015 года, когда была утверждена государственная программа создания кадастра недвижимости. Но программы реализуют не документы, а люди. Впрочем, обо всем по порядку.
Обещали кадастр в 2015 году за два года
Программа создания государственного кадастра объектов недвижимости Республики Абхазия на 2015−2017 гг. была утверждена на заседании кабинета министров республики 10 декабря 2015 года. Целями программы, по словам начальника Государственного управления по землепользованию и кадастру Адамыра Ахуба, стали «… разработка нормативно-правовых актов государственного кадастрового учета объектов недвижимости и осуществление государственной регистрации прав на них, создание автоматизированной информационной системы кадастра и ее наполнение».
Выполнение программы было рассчитано на два года и предполагало поэтапное финансирование в сумме 200 млн рублей из средств российской финансовой помощи. «Программа создания государственного кадастра объектов недвижимости Республики Абхазия на 2015 – 2017 гг.» достаточно подробно определяла основные задачи работы над кадастром и конкретные сроки выполнения следующих мероприятий:
- Разработка концепции создания государственного кадастра объектов недвижимости (декабрь 2015 г. – февраль 2016 г.)
- Подготовка и оборудование помещений для функционирования органа, осуществляющего проведение государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в том числе создание условий для ведения архива документов, созданных на бумажном носителе (январь – июнь 2016 г.)
- Переход на централизованную государственную регистрацию прав на объекты недвижимости (январь – июнь 2016 г.)
- Организационные мероприятия (март 2016 г. – июнь 2017 г.)
- Создание автоматизированной информационной системы государственного кадастра объектов недвижимости Республики Абхазия (март 2016 г. – декабрь 2017 г.)
- Приобретение комплекса технических средств и программного обеспечения (июнь – декабрь 2016 г.)
- Проведение комплекса подготовительных полевых и камеральных работ и наполнение АИС ГКОН (июль 2016 г. – декабрь 2017 г.)
- Проведение комплекса подготовительных полевых и камеральных работ на тестовом участке (участках) для целей опытной эксплуатации АИС ГКОН Республики Абхазия (май – август 2017 г.)
На завершение работы по созданию кадастра не хватило денег
В конце марта 2016 года я опубликовал статью «Когда в Абхазии появится кадастр объектов недвижимости», в которой приводились выдержки из интервью директора ГУ «Государственная кадастровая палата» Давида Ирадяна. Напомним, что эта организация была создана в Абхазии в июне 2015 года именно как оператор работы кадастра недвижимости. По словам Ирадяна, на первом этапе в 2012-2013 годах в рамках работы над кадастром создавалась геодезическая сеть, которой в Абхазии не было в принципе.
В 2014 году за счет дополнительного финансирования было создано 3300 ортофотопланов на всю застроенную часть территории Абхазии. Эти ортофотопланы являются картографической основой, на которую с помощью геодезической сети предполагалось определять координаты участков, наносить информацию по границам участков, градостроительной документации, объектам капитального строительства и инженерным сетям. То есть, эта работа и должна была быть третьим этапом создания кадастра с мероприятиями, которые были внесены в график мероприятий, утвержденный Правительством Абхазии.
К сожалению, по состоянию на весну 2016 года финансирование по созданию кадастра выделено не было. С тех пор, до ноября 2019 года никаких новых новостей о работе над кадастром не появлялось. Напомню, что на первые два этапа работ было выделено 63 000 000 рублей, на полное завершение работ необходимо было еще 200 миллионов. Очевидно, что работы по созданию кадастра оказались сорваны сорваны. Судя по всему, практически ни один из пунктов «Программы создания государственного кадастра объектов недвижимости Республики Абхазия на 2015 – 2017 гг.» не выполнен в полном объеме.
Проблемы в сфере инвестиций из-за отсутствия кадастра недвижимости
Отсутствие кадастра недвижимости сильно тормозит инвестиционные процессы в Абхазии. В общем-то, достаточно потенциальных российских инвесторов, которые в принципе готовы рассматривать возможность приобретения в Абхазии объектов недвижимости, в основном гостиниц, отелей, санаториев у моря, офисов своих организаций. Многие российские предприниматели оформили бы права аренды или пользования на земельные участки для строительства туристических объектов гостиничного типа «с нуля». Некоторые готовы рассмотреть и площадки для создания производственного или сельскохозяйственного бизнеса. К сожалению, подобрать подходящий вариант для инвестиций таким заказчикам очень не просто. Сталкиваемся с этими трудностями почти при каждом запросе. Услуги в сфере недвижимости и регистрация бизнеса — основные направления деятельности нашего партнерства «Абхазские проекты».
Подлинность и полноту комплекта документов способны оценить только специалисты после не самой простой экспертизы.Многие объекты и участки в Абхазии в принципе не имеют правоустанавливающей документации, но при этом предлагаются к продаже россиянам. Четкие правовые работающие на практике регламенты в этой сфере также отсутствуют.
Такое положение вещей отпугивает многих потенциальных инвесторов. Часто возникают ситуации, когда россияне все же приобретают недвижимость в Абхазии, не прибегая к помощи специалистов, и не разобравшись самостоятельно в юридическом качестве документации на объект или участок. Такие действия чреваты большими проблемами и потерей инвестиций. С другой стороны, есть тенденция, когда у некоторых желающих купить недвижимость в Абхазии, возникает иллюзия, что купить права на землю или домик в Абхазии можно дешево и просто, а услуги специалистов по подбору ничего не стоят. Эти потенциальные покупатели, во-первых, видят в интернете, привлекающие дешевизной объекты, а во-вторых, привыкли, что информацию по дому, земле или коммерческой недвижимости можно в России получить быстро и бесплатно. В Абхазии пока нет возможности у риэлторов для оказания услуг в таком формате.
Долго ли еще не будет в Абхазии кадастра земли недвижимости?
В начале ноября 2019 года, несколько удивил с учетом вышеизложенного, тогдашний премьер-министр Абхазии Валерий Бганба. Он заявил, что земельный кадастр практически готов и осталось лишь выбрать и установить программное обеспечение. Сложно сказать, чем руководствовался абхазский премьер при этом, так как никаких действий по работе над кадастром не удавалось увидеть ни обывателям, ни специалистам.
В начале февраля 2023 года в интервью ИА Sputnik нынешний директор Государственной кадастровой палаты Абхазии Темур Сангулия рассказал, что в 2022 году закончили создание автоматизированной, информационной системы кадастра недвижимости. Дальше ее стали тестировать на предмет устранения ошибок и ждут законодательных актов по кадастру. Если это так, то уже какой-то шаг вперед сделан, хотя лично я не совсем понимаю, как можно сделать кадастр при наличии такого количества «трофейного» жилья, особенно, в сельской местности.
В апреле 2024 года тот же директор Государственной кадастровой палаты Темур Сангулия рассказывает, что закон о кадастре недвижимости прорабатывается в профильном комитете Парламента, Помимо работы с документом, палата занимается геодезической и топографической работой, в том числе, определением границ нацпарков и заповедников. Пока остается констатировать, что рассчитывать на создание кадастра недвижимости в Абхазии в ближайшее время не приходится,законопроектов по части кадастра я не видел. О причинах такой тягомотины можно догадываться, и вряд ли отсутствие финансирования работ по кадастру среди этих причин основная. Совсем не секрет, что далеко не всех в Абхазии устраивает прозрачная и безопасная для инвесторов система учета недвижимости. Более чем достаточно объектов недвижимости, которые используются или контролируются отдельными лицами и структурами без законных на то оснований. Переломить эту тенденцию властям Абхазии при нынешнем положении вещей сложно, но возможно при наличии у властей политической воли.
Сложившая реальность совсем не означает, что россиянам вообще не имеет смысла приобретать недвижимость в Абхазии. Всего лишь нужно подходить к решению этой задачи осознанно, без спешки и с привлечением специалистов, знающих все нюансы рынка недвижимости и предпринимательской деятельности в Абхазии. Прежде, чем, что либо покупать, нужно хотя бы получить сперва консультацию по интересующему объекту, а далее, в случае необходимости заказать проведение экспертизы документов и сопровождение сделки. Оптимально сразу попросить сделать подбор участков или поиск интересных вариантов с недвижимостью. Здравомыслие и осторожность превыше всего. А когда-нибудь в Абхазии все же создадут кадастр земли и недвижимости и все будет намного проще. Берегите себя и свои инвестиции.
Очень жаль, что вопрос ни как не решится. По сути, кадастр даст инвесторам защиту и в республику явно пойдут инвестиции, что в свою очередь принесет рабочие места, развитие инфраструктуры и все дополнительные блага рыночной экономики. От такого шага явно выиграют обычные граждане, так как рынок будет порождать спрос на кадры и в условиях конкуренции рост зарплат. Существенно возрастут и налоговые отчисления в бюджет, что позволит администрации реализовать государственные программы на которые сегодня не хватает средств в казне. Отстроить дет.сады, школы, поликлиники с современным оборудованием, техникумы и институты, дороги, линии электропередач и многое другое.