Значительное число россиян имеет желание открыть свой бизнес в Абхазии. в первую очередь, в сфере туризма. Не секрет, что абсолютное большинство новых гостиниц и отелей построено с участием российских инвесторов. Варианты для инвестирования люди выбирают разные — удачные и не очень. Но вот купить готовый бизнес в Абхазии по адекватной цене предлагают не слишком часто.

Как россияне инвестируют в абхазскую недвижимость

За время работы в Абхазии мне довелось узнать массу историй о том, как граждане России вкладывались в гостиничный бизнес. Случаи разные, в зависимости от вменяемости «дорогих россиян» и честности абхазских партнеров. Какой-то цельной  статистики на этот счет нет, так как российский бизнес в Абхазии, за редким исключением,  не слишком любит публичность.

Некоторые россияне,  сломя голову, несутся в лапы мошенников, доверяя им суммы от нескольких сот тысяч до десятков миллионов рублей, как правило, с заранее известным результатом.  Кто-то подходит к инвестициям более ответственно, становясь учредителем ООО, которому выделен земельный участок под строительство гостиницы. Относительно крупные инвесторы вкладываются  в серьезные объекты, построенные еще в советские, а то и имперские времена,  с целью их реставрации.

Совместный бизнес «по братски»

Частенько, предпринимательская деятельность россиян начинается с сумбура, сумбуром и заканчивается. Приехал человек отдохнуть, познакомился с кем-то из местных, посидел крепко в пацхе, свозили его на экскурсии… И сделали предложение вроде такого: «Имею участок, давай построим что-нибудь, я занимаюсь туристами, прибыль 50/50″.

Предложение привлекательное своей простотой, но с достаточно сомнительными перспективами, если человека знаешь плохо, а финансовые отношения никак не оформлены. Вероятность, что новоиспеченного инвестора обманут даже ничего не построив, достаточно высока. Вернуть деньги будет невозможно. Хотя есть случаи, когда люди действительно строят вместе минигостиницу  и нормально работают. Но все же это, скорее исключение из правил.

Почему не обратились к юристам?

Бывает, что гостиницу все же строят и проблемы начинаются уже на стадии работы гостиницы. Как известно, в Абхазии существует запрет на покупку не гражданами страны жилой недвижимости, но коммерческую недвижимость россияне покупать вправе, также как и становится соучредителями юридических лиц, имеющих права на недвижимость или пользование земельным участком.  Тем не менее, инвестору ситуацию не уточняют, а, наоборот, уверяют, что лучше оформить все, например,  на дядю жены троюродного племянника абхазского партнера.

Соответственно, никаких прав инвестор не имеет и в случае малейшего конфликта ему могут указать на дверь. Бывает, что человек вложит миллионов 50, но не имеет представления, а как именно гостиница оформлена. Почему-то обратиться к юристам (к российским или абхазским) этим достаточно обеспеченным людям и в голову не приходит.

Известен, например, такой  случай, когда одна россиянка построила в Абхазии гостиницу, оформив ее зачем-то на некоего молодого человека с абхазским гражданством. Сама же выступила в роли арендатора, можно сказать, своей же гостиницы.

Финансовые результаты в первый же сезон оказались очень неплохими, но перед началом сезона следующего, к «арендаторше» заявилась делегация родни молодого человека с требованием выплатить аренду вперед. Судя по всему, россиянке пришлось пойти на удовлетворение этих требований. А не слишком честные абхазские»партнеры» получили на ровном месте готовый бизнес.

Пассивные инвестиции в Абхазии работают пока слабо

Не слишком здорово в Абхазии обстоят дела и с пассивными инвестициями. Имеется в данном случае в виду практика, когда инвестор из России предоставляет свои финансовые средства  в доверительное управление третьим лицам, например, по договору займа.

Многим, наверное, известны скандальные истории вокруг санатория «Белые скалы». Инвесторы из России, как минимум, в двух эпизодах, доверяли крупные суммы денег на строительство новых корпусов санатория, но в итоге, обязательства перед ними не выполнены в полном объеме и до разрешения конфликта еще далеко.

Вникая в подробности этих скандалов,  остается лишь удивляться, почему люди, обладающие серьезными финансовыми средствами, не стали реализовывать свой туристический проект в Абхазии в формате, когда они могли бы контролировать процесс и влиять на принятие решений.

Приобретение доли в уставном капитале абхазского ООО

Еще один вариант, достаточно часто использующийся для реализации проектов в сфере недвижимости — приобретение доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, получившего в пользование или в аренду земельный участок под строительство коммерческой недвижимости.

Такой механизм имеет как свои плюсы, так и минусы. Безусловно, удобно в течении пары недель стать участником ООО уже имеющем в своем распоряжении земельный участок в соответствии с решением государственного органа. Новому владельцу ООО останется только согласовать новый проект будущей гостиницы исходя из своих предпочтений.

Однако, и в этом случае необходимо обращаться за помощью к специалистам, так как Кадастра земли и недвижимости в Абхазии до сих пор нет и подлинность документов очень часто человеку в Абхазии новому проверить бывает сложно.

Помимо откровенных фальшивок, бывают случаи, когда орган власти, выдавший разрешение на выделение земли, не имеет по абхазскому законодательство на это полномочий. Впрочем, есть на рынке и предложения для инвесторов по земельным участкам, полученным в пользование или в аренду в полном соответствии с законами Абхазии, как, например, предложение по созданию гостиничного бизнеса в Пицунде.

Перевод недвижимости из жилого статуса в коммерческий

В ряде случаев вполне возможно сменить жилой статус недвижимости на коммерческий. Такой вариант однозначно не подходит для квартир, но дома. которые планируется использовать под гостиничный бизнес переводить реально. Процесс не быстрый, достаточно сложный и поручить сопровождение сделки с недвижимостью также лучше специалистам.

Безусловно, в первую очередь, необходимо получить твердое и однозначное согласие владельца недвижимости на такой перевод. После замены статуса недвижимости, появится возможность официально вступать в права на нее и проводить необходимые мероприятия для реализации проекта.

Инвестиции в  бывшие государственные объекты

Еще один способ инвестирования в абхазский гостиничный бизнес- участие в восстановлении и реконструкции бывших объектов государственной собственности, построенные в советский период и во времена Российской империи. Но приватизация в Абхазии проходит со скрипом, лишь недавно в этом вопросе стали наводить порядок.

Тем не менее, открытых конкурсов практически не проводится, российскому инвестору предстоит во многих случаях иметь дело с группой лиц, оформивших государственную стоимость на себя, и предлагающих войти в состав участников, заплатив за это очень серьезные средства, а потом еще вложить большую сумму в реконструкцию.

С одной стороны, это проекты для серьезного бизнеса, так как речь идет о сотнях миллионов рублей, а с другой стороны, такой «колхоз» и процентов 70 в уставном капитале ООО, имеющего на балансе конкретное здание,  как правило, серьезные структуры из России привлекают пока слабо.

Дефицит готового бизнеса в Абхазии

Получается следующая  картина. В Абхазии много объектов разрушенных за последние 25 лет, достаточно земли для возведения гостиничных объектов, хватает желающих предложить тот или иной инвестиционный проект, но мало вариантов реально подходящих для инвесторов. Отсутствует практически к прямой продаже готовый бизнес.

Мало пока в Абхазии предложений, связанных с инвестированием в гостиничную отрасль,  по которым можно сразу заняться обсуждением сотрудничества, не тратя много времени на тщательную проверку документации, перевод земли в нужное назначение, а недвижимости в коммерческий статус. Мало готовых решений и готового бизнеса. Еще один момент. На абхазском рынке недвижимости практически отсутствует оценка.

Почему цены на готовый бизнес в Абхазии часто  завышены?

Действительно, готовый бизнес продается в Абхазии несколько дороже, чем он стоит. Хотя, эта оценка тоже субъективна, как упоминалось выше, профессиональная оценка недвижимости и бизнеса в стране не работает. Каждый владелец выставляет ту цену, которая кажется ему привлекательной.

Еще один фактор такого положения дел — многие хозяева гостиниц использовали заемные средства для запуска своих проектов, а ситуация с кредитованием бизнеса в Абхазии достаточно тяжелая. В связи с этим, цена на готовый бизнес включает в себя еще и те обязательства, которые уже имеются у владельцев. Это не слишком повышает шансы на то, что покупатель найдется в ближайшей перспективе.

Готовый бизнес на продажу в Абхазии встречается достаточно редко. Имеется в в виду, действительно работающий успешный бизнес, оформленный в соответствии с нормами абхазского законодательства. Это интересно как для тех, кто хочет купить готовый бизнес, так и для тех, кто его может создавать с целью продажи.

Почему готовый бизнес в Абхазии покупать все же выгодно?

Тем не менее. приобретать готовый бизнес в санаторно-курортной сфере все равно наиболее оптимальный вариант для тех российских предпринимателей, которые не горят желанием тратить время и деньги на приведение документов на землю или недвижимости в соответствие с законом, не готовы заниматься достаточно муторным процессом строительства новой гостиницы «с нуля», но уже имеют наработки в плане привлечения туристов и опыт в организации гостиничного дела.

Ведь, в данном случае сразу приобретается набор материальных и нематериальных активов, позволяющих начать работу практически сразу. Уже есть какая-то клиентская база, есть финансовые показатели деятельности предыдущих периодов, в наличии все согласования и разрешения.

Разумеется, желательно привлекать  специалистов в сфере недвижимости как подбору подходящих вариантов, так и  к сопровождению сделки по покупке готового бизнеса,  оценке  перспектив проекта, исходя из абхазской специфики, подбору персонала, обеспечения безопасности и т.д.

Желающие могут уже сейчас ознакомиться с предложением по приобретению готового бизнеса в Сухуме в районе «Маяк». Работающий гостевой дом, оформление которого можно сделать оперативно и в полном соответствии с законом.

Советы потенциальным покупателям

  • Если решили покупать гостиницу, то не покупайте после летнего сезона, лучше всего покупать в середине весны;
  •  Всегда закладывайте в бюджет покупки 20-25% от стоимости  объекта на его обновление, возможный простой, необходимые траты, форс-мажоры;
  •  Всегда начинайте с предварительного обсуждения цены и закладывайте в нее тот минимум параметров, которые должен подтвердить продавец, чтобы вы согласились на покупку гостиницы;
  •  Не ленитесь сами, как клиент, посмотреть на работу гостиницы помимо переговоров о покупке, договоритесь с кем-нибудь из друзей, чтобы он туда заехал на пару дней в качестве клиента, так как часто разнится картина от того что вы видели на просмотре, о котором все заранее знают и от того что в действительности там творится;
  •  Общайтесь с соседями, которые рядом с бизнесом они многое могут рассказать.

Создавать бизнес под продажу выгодно

Достаточно привлекательным инвестиционным направлением в сфере абхазской недвижимости и гостиничного бизнеса является создание готового бизнеса под дальнейшую продажу. На сегодняшний день мало кто осуществляет такие проекты, а учитывая обозначенные в этом материале проблемы, готовый бизнес в Абхазии будет востребован российскими предпринимателями.

Ведь бизнесмены, безусловно заинтересованы начать работать в Абхазии без дополнительных юридических рисков, временных потерь, приобретя  гостиницу, кемпинг или отель по адекватной цене. Потенциальный покупатель будет в состоянии оценить все стороны бизнеса, увидеть все активы, оценить все расходы, произведенные в ходе реализации проекта и понять динамику получения прибыли.

Безусловно, для такого бизнеса нужны среднесрочные инвестиции, грамотное управление по всем направлением и на всех этапах, профессиональный маркетинг. Но инвестиции и прочие усилия  себя оправдают.  Партнерство «Абхазские проекты» готово рассмотреть предложения в этом направлении от заинтересованных лиц, и в свою очередь, готово предоставить имеющиеся возможности и ресурсы. Готовый бизнес в Абхазии это перспективно и интересно.

Мы находимся в Сухуме. Справочную информацию и предварительную консультацию можно получить у координатора  Партнерства «Абхазские проекты»

Наши контакты: Телефон: +7 916 181-0919 (Viber, Whatsapp),info@abkhaz-project.ru.

Координатор Партнерства Кирилл Базилевский

 

 

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.